Die Bewertung von Ferien-Immobilien – Teil 7

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Recherchieren Sie Mietpreise und Belegungsquoten!

Im 5. Teil unserer Artikelserie über die Wertermittlung von Ferienimmobilien haben wir uns bereits mit der Recherche zu Dienstleistern am Standort beschäftigt, welche Sie für die Verwaltung und Vermarktung Ihres Feriendomizils benötigen. Jetzt wäre ein guter Zeitpunkt, diese Informationen zu nutzen. Kontaktieren Sie die ausfindig gemachten Fewo-Agenturen vor Ort, um sich ein Bild über die Situation am Vermietungsmarkt zu verschaffen. Wir beginnen wieder beim makroökonomischen Blickwinkel und arbeiten uns bis zum Einzelobjekt vor:

  • Wie läuft es aktuell in der Tourismusbranche? Wird reichlich gereist oder herrscht eher Flaute am Markt, weil z.B. viele Menschen aus wirtschaftlichen Gründen den Gürtel enger schnallen müssen?
  • Was ist vom Feriengeschäft Ihrer Wunschregion in Erfahrung zu bringen? Wächst es, stagniert es oder ist es rückläufig?
  • Wie ist das Vermietungsgeschäft in der speziellen Nische Ferienhäuser und Ferienwohnungen zu beurteilen?
  • Welche Erkenntnisse liefert der Blick auf die Fewo-Vermietung am Standort? Welche Lagen werden von den Gästen bevorzugt, welche sind weniger gesucht?
  • Welche Saisonpreise und Nebenkosten sind üblich?
  • Welche Einnahmen aus der Ferienvermietung werden in der Umgebung erzielt? Bewegen sich die Jahresmieteinnahmen Ihres potentiellen Kaufobjektes über, unter oder im Durchschnitt?
  • Welche Mietpreise werden in vergleichbaren Objekten durchgesetzt? Haben sie noch Luft?

Studien zum internationalen, nationalen und regionalen Tourismus gibt es im Internet zuhauf, meist frei zugänglich, beispielsweise vom Deutschen Tourismusverband e.V.. Da bekommen Sie schon mal ein Gefühl für die aktuelle Reiselust. Die korreliert zumeist mit der allgemeinen wirtschaftlichen Lage, welche sich natürlich auch auf das Portemonnaie des einzelnen Urlaubers auswirkt. Aber auch die Big Boys der Fewo-Portale führen Befragungen unter Ihrer Kundschaft durch. Bei Fewo-direkt finden Sie z.B. in der Rubrik „News und Trends“ Studien und Analysen rund um die Ferienimmobilie.

Interessanter wird dann die Frage, wie die Situation in Ihrer Wunschregion aussieht. Für den markt-intern-Verlag hatte ich vor einiger Zeit die Ferienregionen Ostsee und Nordsee unter die Lupe genommen und eine Hitparade der beliebtesten Ferienorte erstellt. Sie können diese gern kostenlos downloaden. Zu beachten ist allerdings, dass die meisten Statistiken auf die meldepflichtigen Daten für Beherbergungsbetriebe ab 10 Betten zurückgreifen. Das Datenmaterial der vielen kleinen Privatvermietungen ließe sich nur durch aufwendige Befragungen ermitteln.

Woher bekomme ich Infos zur Vermietungssituation?

Was die konkrete Lage im Ferienort und deren Vermietbarkeit betrifft, kommen Sie auf dreierlei Art an die gewünschten Informationen:

1. Kontaktieren Sie die örtlichen Vermietungsagenturen und erkundigen Sie sich nach den Vermietungszahlen am Standort, in der jeweiligen Lage, im konkreten Objekt. Falls Ihr potentielles Kaufobjekt bereits in der Ferienvermietung ist, wenden Sie sich an die involvierte Agentur. Anderenfalls erfragen Sie die Vermietungszahlen für benachbarte Wohnungen/Häuser.

2. Nutzen Sie die bereitgestellten Informationen der Fewo-Portale. Mit Hilfe einer Adressangabe oder dem Namen Ihres oder eines benachbarten Objektes (Villa X, Haus Y) finden Sie bestimmt zugehörige Vermietungsinserate. Schauen Sie sich die Saisonpreise und den Belegungskalender an, um Informationen über den Gästezuspruch im Objekt bzw. der unmittelbaren Umgebung zu erhalten. Nebenbei können Sie mit Hilfe der eingestellten Fotos auch einen Abgleich der üblichen Einrichtung & Ausstattung vornehmen.

3. Setzen Sie sich mit anderen Vermietern im Objekt oder in der Nachbarschaft in Verbindung. Persönlich oder mit Hilfe der Kontaktdaten auf den Portalen oder den privaten Fewo-Webseiten der Eigentümer. Dort bekommen Sie im Regelfall offene und ehrliche Auskunft.

Es sei außerdem angemerkt, dass sich ein Kaufinteressent vom Verkäufer der Ferienimmobilie stets die Aufstellungen der Mieterträge und Nebenkosten der letzten 3 Jahre aushändigen lassen sollte. Das versetzt ihn in die Lage, die Erträge seines Wunschobjektes mit denen der Nachbarschaft zu vergleichen und ggf. Abweichungen aufzudecken. Die Frage nach einem „Warum?“ ist bei größeren Abweichungen dann sicher angebracht.

Okay. Nun haben Sie sich sowohl die erforderlichen Informationen zum Immobilienmarkt als auch die zur Vermietungssituation verschafft und sollten nun in der Lage sein, den Wert der anvisierten Ferienimmobilie in etwa marktgerecht zu beurteilen. Die verschiedenen Wege zur Bewertung und Ihr letztlich darauf basierendes Kaufangebot untersuchen wir im Teil 8

 

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