Dämmung, Lüften, Feuchtigkeit und Schimmel im Ferienobjekt

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Jeder Eigentümer, der sich mit dem Bau oder der Sanierung einer Immobilie auseinandersetzt, kommt um die Beschäftigung mit den rechtlichen Vorgaben hinsichtlich Wärmedämmung und Belüftung nicht herum. Das gilt auch für Ferienimmobilisten, die im Feriendomizil mit Feuchtigkeitsproblemen oder gar Schimmelbildung zu kämpfen haben. Der Drang, eine Immobilie „einzutüten“ und anschließend künstlich zu belüften, hat in den letzten Jahren zu zahlreichen gesetzlichen Regelungen geführt, die im Ergebnis durchaus einmal kontrovers zu begutachten sind.

Energieeinsparung als Grundkonzept

Mittlerweile hat sich im Bau- und Sanierungsgeschäft das Konzept der Wärmedämmung und Energieeinsparung als Standard etabliert. Hochgedämmte Außenwände, dreifach verglaste Hightech-Scheiben und hermetisch abgedichtete Türen sind Beleg derzeitiger Anforderungen an ein anerkanntes Dämmkonzept. Damit das Ganze auch gesundheitsverträglich funktioniert, hängt zwangsweise ein Lüftungskonzept  hintendran. Denn Superdämmung und Energieeinsparung bringen es mit sich, dass die jahrhundertelang erfolgte Frischluftzufuhr über luftdurchlässige Baumaterialien, Fenster- und Türritzen einer Immobilie nicht mehr wie zuvor funktionieren.

Da aber jeder Bewohner einer Wohnung oder Hauses weiterhin atmet, schwitzt, kocht, duscht und badet, sammelt sich zwangsläufig mit viel Feuchtigkeit beladene Raumluft an. Feuchteschäden und Schimmelbildung erhalten einen Nährboden. „Fenster auf und ordentlich durchlüften!“ sagt man aus Gewohnheit. Und das ist durchaus richtig, aber kann man dann noch von Energieeinsparung reden? Daher existieren am Markt etliche Herstellerangebote, wie beispielsweise von inVenter Lüftungssysteme, die dieser Problematik zu Leibe rücken.

Viele langjährige Immobilieneigentümer können sich des Eindrucks nicht erwehren, dass der Brutkasten aus Politik und Baulobby über die Dämmungsvorschriften einen Sachverhalt produziert, der eine kostenintensive Folgehandlung erforderlich macht. Es geht ja schließlich nicht nur um die erhöhten Kosten bei Bau und Sanierung des Objektes, sondern auch um damit verbundene Folgekosten für Betrieb, Wartung, Reparatur und Ersatz von z.B. künstlichen Belüftungssystemen. „Die Welt“ veröffentlichte vor einiger Zeit einen aufschlussreichen Artikel zum Thema.

Problematiken bei Ferienhäusern und Ferienwohnungen

Als Vermieter geht man im Regelfall davon aus, dass Feriengäste ein vernünftiges Lüftungsverhalten an den Tag legen. Die Probleme beginnen schon damit, dass jeder Gast seine häuslichen Lüftungsgewohnheiten mitbringt. Und die sind leider nicht immer vernünftig. Vermieter in Eigenregie mit persönlicher Gästebetreuung vor Ort sind sicher im Vorteil, da sie jederzeit am Standort positiv einwirken können. Für vom Ferienort entfernt wohnende Eigentümer ist es ungleich schwerer, da man sich hier auf die Fähigkeiten des beauftragten Servicepartners wie z.B. einer Vermietungsagentur verlassen muss.

Dazu kommt, dass die baulichen Voraussetzungen am Objekt eine wesentliche Rolle spielen. Wenn wir in unseren Ferienwohnungen auf Usedom in der Hauptsaison Begehungen vornahmen, dann war schon so manches Mal feuchtschwangere Luft vor allem im Badbereich festzustellen. Diese Wohnungen in Mehrparteienobjekten hatten kein Fenster im Bad und waren daher an ein Belüftungssystem des Hauses angeschlossen. Dies hatte wohl so seine Schwierigkeiten, wenn die Gäste in allen Wohnungen im Hochsommer gleichzeitig duschten.

Das fördert natürlich unerwünschte Entwicklungen an Schwachstellen, wie z.B. den Silikondichtungen am Duschbereich. Erneuerungen waren hier desöfteren nötig, um aufkeimenden Unansehnlichkeiten Einhalt zu gebieten. Generell tut man gut daran, stets ein wachsames Auge auf Feuchtigkeitsschäden oder gar Schimmelbildung zu haben. Und zwar nicht nur aus gesundheitlichen Gründen. Stellen Sie sich vor, Sie wären Gast in Ihrem Feriendomizil und Ihr Blick fällt dabei auf feuchte Stellen oder Schimmel. Auch wenn der Urlaub ansonsten äußerst angenehm war, wird der Gast diese Eindrücke mit nach Hause nehmen und im Unterbewusstsein abspeichern. Schlimmstenfalls bekommt man es als Vermieter über die Gästebewertung in den zahlreichen Internet-Bewertungsrubriken auf’s Brot geschmiert. Damit kann man sich durchaus einen Großteil seiner Vermarktungsbemühungen zunichte machen.

Lösungsansätze in der Ferienimmobilie

Ständig wechselnde Bewohner erschweren im Vermietungsgeschäft eines Ferienobjektes ein tagtägliches vernünftiges Lüftungsverhalten. Damit daraus keine langfristigen baulichen, gesundheitlichen oder Vermarktungsschwierigkeiten entstehen, ist entweder eine regelmäßige Eigenkontrolle des Eigentümers oder die durch einen Servicepartner sinnvoll. Nun spaziert man aber als Vermieter während des Gastaufenthaltes nicht einfach schnurstracks zu Kontrollzwecken in das Objekt. Das gäbe mindestens hochgezogene Augenbrauen bei den Gästen. Zur Wahrung der Privatsphäre erfolgt dies eher bei Belegungswechsel. Erwischt man einen Langzeitgast mit fragwürdigem Lüftungsverhalten, dann kann sich während des Aufenthaltes schon mal einiges aufstauen.

Aber es wäre vielleicht ein Anfang, Ihre Lüftungswünsche in den Mietbedingungen bei Abschluss des Gastmietvertrages zu hinterlegen und auf diese auch bei Anreise aufmerksam zu machen. Selbstverständlich sollte man die baulichen Problemstellen seiner Immobilie kennen, permanent kontrollieren und gegebenenfalls korrigieren. Je nach Objektqualität und baulichen Voraussetzungen können leistungsfähige und erprobte technische Hilfen wie Regelungssysteme für Wärme und Luftaustausch eine gangbare Lösung sein.

Das gilt vor allem, wenn Ihnen nette Gäste mit lobenswerten Lüftungsgewohnheiten und auch die in den Mietbedingungen hinterlegten Belüftungswünsche nichts nützen – weil beispielsweise in der gästearmen Nebensaison niemand im Ferienobjekt wohnt. Steht das Feriendomizil längere Zeit leer, dann sollte auch jemand regelmäßig nach dem Rechten sehen bzw. eine technische Hilfe beansprucht werden. Wenn die Ferienwohnung in der feuchtklammen Luft an Nord- und Ostsee im Winterhalbjahr über Wochen oder gar Monate nicht geheizt und gelüftet wird, gibt es möglicherweise zu Saisonbeginn ein unangenehmes Erwachen.

Ältere Vermietungsobjekte

Für Eigentümer von Ferienimmobilien älteren Semesters könnte es gegebenenfalls auch klug sein, sich gegen unerwartete Schäden und deren Beseitigungskosten abzusichern. Vor allem, wenn Domizile in der gästearmen Saisonzeit längere Zeit nicht bewohnt sind und man selbst nicht die Möglichkeit hat, Prüfintervalle am Ferienort einzuhalten. Das kann neben einfachen Feuchtigkeitsmängeln auch größere Instandhaltungsmaßnahmen wie den Austausch überalterter und funktionsunfähiger Dichtungen, Ventile oder gar gebrochener Leitungen betreffen. Auch hierfür gibt es spezialisierte Anbieter wie beispielsweise die Schadenengel. Dann kann man bei überraschenden Problemfällen die Kostenseite in einem erträglichen Rahmen halten.

Bildnachweis: Titelbild, inVenter; Beitragsgrafik, Die Welt

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Kommentare

  1. Tobias  Februar 24, 2016

    Vielen Dank für den guten Artikel. Ja, das mit dem Lüftungsverhalten im Winter ist sicher ein Dilemma. Ich habe jetzt nicht danach gegoogelt, aber eventuell gibt es ja mittlerweile auch schon automatische Lösungen, die bestimmte Fenster zu bestimmten Zeiten automatisch kippen?

    antworten

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