Besonderheiten bei der Finanzierung von Ferienwohnungen

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Der Erwerb einer Ferienimmobilie und die damit zumeist verbundene Finanzierung weist im Vergleich zum Eigenheim einige Besonderheiten auf. Das beginnt schon beim Kaufmotiv des Erwerbers und den daraus resultierenden Anforderungen und Nutzungsabsichten. Eigennutzer, Ruheständler, Altersvorsorger, Kapitalanleger, Steuersparer, Sachwertinvestoren und Vermieter von Ferienwohnungen und Ferienhäusern bringen die verschiedensten wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen Voraussetzungen in ihre Finanzierungsvorstellungen ein.

Klaus-Bernd Land, Finanzierungsexperte und Inhaber des Regionalbüros Neuenhagen vom Berliner Baufinanzierer Hypofact, erklärt in unserem Gastbeitrag, was man als (angehender) Ferienimmobilist beachten sollte:

Die Erwerbsinteressen beim Kauf von Ferienwohnungen und Ferienhäusern sind so unterschiedlich  wie die dazu passenden Finanzierungsansätze. Dabei sind in der Finanzierung die sich teilweise entgegenstehenden Ziele  der Investoren mit den Bedingungen der Banken abzuwägen.

Voraussetzungen

Bei allen Baufinanzierungen erwarten die Bankhäuser in der Regel einen Eigenkapitaleinsatz. Dieser sollte mindestens in Höhe der Erwerbs-Nebenkosten liegen (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuchamt).
Um für das Darlehen einen möglichst niedrigen Zinssatz zu erzielen, sollten Käufer den Banken weitere 10 bis 20 % Eigenkapital nachweisen können. Das hängt letztlich jedoch von der individuellen Einwertung des Objektes durch den Gutachter der Bank ab.
Da neben der Eigennutzung auch meist eine Vermietung im Vordergrund steht, sind die Erwartungen an die persönliche Bonität der Investoren bei den Bankhäusern höher als bei Eigennutzern. So wird mehrheitlich ein zu versteuerndes Einkommen von mindestens 50.000 € bei Alleinstehenden und 70.000 € bei Paaren vorausgesetzt.

Kapitalanleger

Kapitalanleger wollen möglichst wenig Eigenkapital (EK) einsetzen. Die Banken erwarten jedoch je nach Objekt-Einwertung mindestens 20 % und bei Steuerausländern sogar bis zu 60 % Eigenkapital. Alternativ ist hier zu prüfen, ob der Investor bankübliche Ersatzsicherheiten einsetzen kann und will. Dazu gehören Rückkaufswerte von Kapital-Lebens- und Rentenversicherungen, lastenfreie Immobilien bzw. Beleihungsspielraum im 2. Rang des Grundbuchs bis 80 % oder abzutretende Wertpapierdepots.
Der reine Kapitalanleger, der die ausschließliche Vermietung anstrebt, sollte auf die Lage und somit die Vermietbarkeit / Wiederverkaufbarkeit und naturgemäß auf die Rendite achten.  Ein schönes Objekt, in dem aufgrund der Lage aber niemand Urlaub machen möchte, wäre finanziell ein absoluter Fehlgriff.

Auf die Lage achten

Bezüglich der Lage ist zu unterscheiden, ob die Ferienwohnungen und Ferienhäuser in einem Ferienressort oder in einem Wohngebiet liegen.

Objekte in Wohngebieten

Ferienwohnungen und Ferienhäusern, die gemäß Grundbuch in einem Wohngebiet liegen, können auch mit Erstwohnsitz selbstgenutzt oder dauerhaft an fremde Nutzer vermietet werden.  Hier besteht oftmals das Interesse, nach einer Vermietung von 10 oder mehr Jahren, das Objekt als Altersruhesitz selbst nutzen zu können. Solche Objekte sind leichter zu finanzieren, weil hier der Markt im Falle des Wiederverkaufes größer ist. Es ist jedoch bei Vermietungsvorhaben darauf zu achten, ob das Objekt einer behördlichen Untersagung der Ferienvermietung unterliegt bzw. die Satzung der Eigentümergemeinschaft dem entgegensteht.

Ferienparks

Bei Objekten, die in Ferienressorts angeboten werden, ist eine wechselnde Vermietung an Feriengäste vorgesehen und ein Erstwohnrecht meist ausgeschlossen. Als Altersruhesitz eignen sich diese Ferienimmobilien also nicht. Solche Objekte werden zudem nur von wenigen Bankhäusern begleitet, da sich ein Wiederverkauf der Immobilie durch die oft relativ hohen Kaufpreise (zwischen 3.000 – 6.000 €/m²) und dem kleineren Interessentenkreis schwieriger gestaltet. Alternativ dazu werden die Eigenkapital-Anforderungen drastisch erhöht (50-60 %), so dass sich eine Kapitalanlage meist nicht mehr lohnt. Es sei denn, es können Ersatzsicherheiten gestellt werden.

Oftmals gibt es bei Objekten in einem Ferienressort auch im Kaufvertrag ein Vorkaufsrecht des Betreibers der Ferienanlage. Damit sollen die Preise annähernd konstant gehalten werden, was einerseits für den Investor erfreulich ist, aber die Zahl der potenziellen Investoren auch wiederum einschränkt.

Unterlagen beim Kauf

Um gut vorbereitet in Beratungsgespräche zu gehen und den Antragsprozess zu beschleunigen, lohnt es sich, vorab eine Mappe mit Unterlagen zu Objekt und Bonität zusammenzustellen. Dort hinein gehören Nachweise zu Eigen- und Fremdkapital, jeweils die letzten drei Einkommensnachweise der Kreditnehmer, der letzte Einkommensteuerbescheid sowie Personalausweiskopien. Objektseitig sollten z.B. Fotos der Immobilie, Bauzeichnungen und Grundriss, Grundbuchauszug und Wohnflächenberechnungen (bei Ferienhäusern auch eine Kubaturberechnung) beigelegt werden.

Tipp: Es ist sinnvoll, sich von Anfang an eine Eigen-SCHUFA-Auskunft einzuholen. Dies verschafft den angehenden Kreditnehmern die Sicherheit, ob mit der eigenen Kreditwürdigkeit alles in Ordnung ist. Manchmal stehen falsche Angaben in der SCHUFA, die am Ende zu einer Ablehnung bei der Bank führen können. Daher sollte in diesen Fällen bei der SCHUFA Einspruch eingelegt werden. Auch mehrere Ratenkredite können sich negativ auf die Kreditentscheidung der Banken auswirken. Ein Immobilienfinanzierungsberater hilft hier z.B. durch Zusammenfassen mehrerer Kleinkredite weiter.

Sind alle Unterlagen beisammen und die Voraussetzungen der Banken erfüllt, steht der Finanzierung einer Ferienimmobilie nichts mehr im Wege.

Klaus-Bernd Land

 

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Titelfoto: Kzenon/fotolia.de

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