Die Bewertung von Ferien-Immobilien – Teil 1

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Grundsätzliche Kriterien eines Ferienimmobilisten

Wer eine Ferienimmobilie kaufen bzw. verkaufen möchte, wird zwangsläufig mit der Frage: „Was ist die Immobilie wert?“ konfrontiert. Aber auch bei Beleihungen innerhalb einer Finanzierung oder bei der Umschuldung von Darlehen taucht die Thematik der richtigen Bewertung von Ferien-Immobilien auf, da hierdurch die Berechnungsgrundlagen für ein finanziertes Immobiliengeschäft ermittelt werden.

Der potentielle Käufer einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses kann sich üblicher Verfahren zur Wertermittlung im allgemeinen Immobiliensektor bedienen, wie z.B. dem Ertragswertverfahren, dem Vergleichswertverfahren oder dem Sachwertverfahren. All diesen Möglichkeiten ist gemein, dass ein normiertes Vorgehen letztlich zu einer Wertaussage führen soll. Wer sich hiermit intensiver auseinandersetzen möchte, dem sei der Blog immobilien-bewertung-finanzierung.de von Hans Hirling empfohlen.


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Aus dem Blickwinkel eines (potentiellen) Eigentümers eines Ferienobjektes sind jedoch weitere und besondere Überlegungen erforderlich, die von den o.g. Verfahren abweichen bzw. diese ergänzen sollten. Daher wollen wir uns im Folgenden mit den vielschichtigen Facetten bei der Bewertung einer Ferienimmobilie auseinandersetzen.

Als Allererstes würde ich die obenstehen Frage ein wenig umformulieren: „Was ist die Ferienimmobilie mir wert?“ Damit wird sofort deutlich, dass es im Bereich Ferienimmobilien erheblich emotionaler zugeht als bei den Gewerbe- und auch Wohnimmobilien. Tausende von Kaufentscheidungen werden alljährlich getroffen, weil sich begeisterte Fewo-Gäste in einen Ferienort oder eine Urlaubsimmobilie verlieben. Wer kennt es nicht, das tiefe zwischenmenschliche Gefühl der Liebe, wenn die Emotionen über den Verstand die Oberhand gewinnen?

Grundsätzlich ist dagegen ja nichts einzuwenden, so lange die wirtschaftlichen Grundfesten des Käufers dadurch nicht erschüttert werden. Im Gegenteil – es ist das

Kriterium Nr. 1

Erwerben Sie niemals eine (Ferien)Immobilie, die Ihnen emotional nicht zusagt! Die cleverste Wirtschaftlichkeitsberechnung macht das Objekt nicht wohnlicher und auch die wohlüberlegteste Steuerstrategie führt nicht zu mehr Behaglichkeit. Der Sinn und Zweck einer Ferienimmobilie besteht nun einmal darin, sich dem menschlichen Verlangen nach Erholung und Entspannung bestmöglich unterzuordnen. Wenn Sie daran zweifeln, ob ein anvisiertes Kaufobjekt dies zu leisten vermag, dann lassen Sie besser die Finger davon und ersparen Sie sich das „Schönrechnen“.

Kriterium Nr. 2

Ist der Kauf einer Ferienwohnung geplant, so sollte sich der Erwerber zunächst mit seinen Investitionsmotiven auseinandersetzen. Es macht einen erheblichen Unterschied, ob Sie die Fewo als Einkommensstandbein, Sachwert oder Altersvorsorge betrachten oder eher zur Eigennutzung tendieren. Die verschiedenen Kaufmotive bedingen z.T. höchst unterschiedliche Anforderungen an Standort, Lage, Ausstattung und umgebende Infrastruktur der Immobilie. Deutlich anspruchsvoller wird es noch einmal, wenn gleich mehrere Investitionsmotive kombiniert werden sollen. Wir kommen später noch darauf zurück …

Kriterium Nr. 3

Im Gegensatz zu einer Gewerbe- oder reinen Wohnimmobilie wird von einer Ferienimmobilie erwartet, dass diese den Spagat zwischen den unterschiedlichsten Wünschen und Vorstellungen ihrer Bewohner problemlos hinbekommt. Denn eine Ferienimmobilie muss mit einer ständig wechselnden Belegschaft zurechtkommen. Das stellt nicht nur besondere Forderungen an Standort, Lage und Bauqualität, sondern vor allem bei Einrichtung und Ausstattung des Feriendomizils. Zweckdienlichkeit im Sinne des 1. Kriteriums hat hier Priorität.

Kriterium Nr. 4

Entscheiden Sie frühzeitig, ob Sie Verwaltung und Vermarktung des Objektes in Eigenregie erledigen oder lieber in fremde Hände übergeben wollen. Das schönste Ferienhaus ist nutzlos, wenn Sie Hunderte Kilometer von der Immobilie entfernt wohnen und am Standort erforderliche Dienstleistungen nicht beansprucht werden können. Halten Sie rechtzeitig Ausschau nach Reinigungs-, Schlüssel-, Hausmeister- und Reparaturservices sowie im Vermietungsfall nach regionalen Agenturen, die Ihnen behilflich sein können. Dieses Kriterium sollte bei einer Bewertung der Ferienimmobilie stets miteinfließen.

 

Diese 4 Grundsatzkriterien sollten wohldurchdacht sein, bevor man sich an die Bewertung einer Ferienimmobilie macht. Die richtige Reihenfolge auf dem Weg zur Wertermittlung lautet:

      1. Grundkriterien prüfen und Bewertungswürdigkeit der Ferienimmobilie ermitteln

      2. Erforderliche Informationen zum Immobilien- und Vermietungsmarkt zusammentragen

      3. Bewertungsmethode auswählen und Immobilienwert festlegen

Schauen wir uns in dieser Artikelserie diese 3 Schritte zur Immobilienbewertung genauer an. Dazu wollen wir zunächst die 4 Grundsatzkriterien unter die Lupe nehmen und knöpfen uns die Emotionalität im Teil 2 als Erstes vor …

 

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