Die Bewertung von Ferien-Immobilien – Teil 3

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Gehen Sie Ihren Investitionsmotiven auf den Grund!

Es liegt manchmal in der Natur der Sache, dass die Motive für den Kauf bzw. Verkauf einer Ferienimmobilie bei den beteiligten Vertragsparteien recht unterschiedlich sind. Hat jemand über die Jahre sein Ferienobjekt erfolgreich vermietet und das Darlehen abbezahlt, so möchte er beim Verkauf auch gern einen ordentlichen steuerfreien Erlös einstreichen. Die Argumentation des Verkäufers wird sich in diesem Fall vor allem an den jährlich erzielten Mieterlösen orientieren, was dem Ertragswertverfahren entspricht.

Der Käufer hingegen möchte dieses Feriendomizil gar nicht vermieten, sondern der Eigennutzung durch die Familie und Freunde widmen. Verständlich, dass ihn die erzielbaren Mieterlöse weniger interessieren. Trotzdem wird er der Wertermittlung des Objektes unter Berücksichtigung der bisherigen Mieteinnahmen ins Auge sehen müssen. Der Verkäufer hat schließlich gute Argumentationsgründe. Es sei denn, außer dem Kaufinteressenten begeistert sich niemand sonst für die feilgebotene Immobilie.

Damit sind wir schon beim Grundproblem, dass übliche Bewertungsverfahren nur ein Hilfsmittel zur Orientierung sein können. Letztlich ist entscheidend, ob und wie weit die Vertragsparteien den Motiven und Begründungen der jeweiligen Gegenpartei folgen wollen. Bekanntlich macht ja der Markt die Preise, weshalb es für den Verkäufer bei hinreichend großer Nachfrage nicht erforderlich ist, sich den Vorstellungen des Käufers zu beugen.

Schauen wir uns an, welche Faktoren für die Bewertung einer Ferienimmobilie bei den unterschiedlichen Investitionsmotiven eines Käufers wichtig sind:

Der Vermieter

Bei einer Nutzung der Ferienimmobilie als zusätzliches Einkommensstandbein sollten für die Bewertung des Objektes sowohl die bisher erzielten Jahresmieteinnahmen als auch sämtliche Anforderungen für eine erfolgreiche Vermietung an Urlaubsgäste berücksichtigt werden. Unter Letzteres fällt alles, was aus Sicht eines Gastes wichtig ist: Standort, Lage, Infrastruktur, Freizeitmöglichkeiten, Einrichtung & Ausstattung des Feriendomizils und natürlich auch die Möglichkeiten einer externen Verwaltung und Vermarktung (Reinigung, Reparatur, Schlüsseldienst, Agentur) vor Ort. Bis auf die Einrichtung & Ausstattung sind diese Gegebenheiten nicht selbst veränderbar. Daher ist dies bei der Bewertung zu berücksichtigen.

Bei den Mieteinnahmen kann man sich am o.g. Ertragswertverfahren orientieren. In der einfachen Version ohne Rücksicht auf den Bodenrichtwert, beim vollwertigen Verfahren unter Beachtung des gültigen Bodenrichtwertes. Je nach Entwicklung des Bodenrichtwertes am Standort erscheint dies vorteilhaft oder nachteilig.

Zu den Mieteinnahmen ist anzumerken, dass der Seitenblick auf die ortsüblichen Vermietungstage und -preise hilfreich ist und diese natürlich auch vom Marketing-Geschick des bisherigen Eigentümers bzw. der beauftragten Agentur abhängig sind. Erscheinen die bisherigen Mieteinnahmen eher unterdurchschnittlich, so kann dies sowohl an den Lage- und Objekteigenschaften als auch an einer erfolgsarmen Vermarktung oder beidem liegen. Wenn es lediglich an der Vermarktung hapert, dann eröffnet sich für den Käufer die Chance, günstig an eine gute Ferienimmobilie zu gelangen. Mit cleverem Marketing läßt sich womöglich die Belegungsquote zukünftig deutlich steigern, was aber der Verkäufer aktuell nicht belegen und daher nicht einpreisen kann.

Am besten gehen Sie wie folgt die Sache an: Überlegen Sie, welche Rendite Sie von der Ferienvermietung erwarten und prüfen Sie, ob diese Vorstellung zum geforderten Kaufpreis passt.

Rendite = (Jahresmiete: Verkaufspreis) x 100

Bedenken Sie dabei, dass bei der Renditeermittlung auf Basis der Brutto-Jahresmieteinnahmen ja noch die Kosten und Abgaben zu berücksichtigen sind. An beliebten Ferienstandorten sollten Sie durchaus eine ordentliche Bruttorendite kalkulieren können, sonst bleibt später im Umfeld der allgegenwärtigen Kostensteigerungen netto nicht hinreichend viel übrig.

Der Eigennutzer

Ist eine Ferienwohnung bzw. ein Ferienhaus zur Eigennutzung vorgesehen, so stehen vor allem die Wünsche und Vorlieben des Käufers im Vordergrund. Entspricht die Immobilie in Lage und Bauqualität seinen Ansprüchen, findet er die gewünschte Infrastruktur am Standort vor und akzeptiert er, dass hierbei das Thema „Zweitwohnungssteuer“ aktuell wird. Die reine Eigennutzung ist vornehmlich an eine gut gefüllte Brieftasche gebunden, da sämtliche Kosten stets selbst getragen werden müssen und Einnahmen nicht erzielt werden.

Oft ist es so, dass viele Eigentümer einer Ferienimmobilie eine Kombination von Investitionsmotiven anstreben. Prinzipiell wird vermietet, was die laufenden Kosten reduziert und eine Zweitwohnungssteuer zu verhindern hilft. Ab und zu macht man dann selbst mal Urlaub im Domizil. Aber Achtung: Sehen Sie sich dabei besser als normaler Urlauber und bezahlen Sie Ihren Aufenthalt wie jeder andere Gast auch. Das beugt stressigen Diskussionen mit dem Finanzamt hinsichtlich der steuerlichen Nutzung der jährlichen Objektkosten vor und unterbindet auch Streit mit der beauftragten Vermietungsagentur. Letztere wird sicher nicht tatenlos zusehen, wenn Sie alljährlich zur Hauptsaison 3 Wochen im Domizil verbringen und damit die Agentur-Provisionen flöten gehen.

Der Altersvorsorger

Eine Ferienimmobilie als Altersvorsorge ist nicht selten mit der Überlegung verbunden, während des eigenen Berufslebens das Objekt zu vermieten und im späteren Ruhestand selbst dort einzuziehen. Das ist eine wirtschaftlich passable Lösung. Vor allem, wenn man es während der Vermietungsperiode schafft, durch die Mieteinnahmen sämtliche Kosten und mögliche Darlehensraten aufzufangen.

Wichtig ist hierbei, dass Sie natürlich die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Vermietung an Urlaubsgäste und Ihre eigenen Wohnvorstellungen unter einen Hut bringen können. Dazu müssen Sie auch vorausschauen, welche Dinge Ihnen im Alter wichtig sind. Als junger Mensch ist die Nähe von Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten vielleicht nicht wichtig, im Ruhestand möglicherweise schon. Gleiches gilt für die Frage nach einer ruhigen oder belebten Objektlage.

Der Sachwertanleger

Wird eine Ferienimmobilie als Sachwert betrachtet, so steht beim Eigentümer meist die Vermögensverteilung auf unterschiedliche Anlagevehikel im Vordergrund. Eines davon ist das Immobilienstandbein. Hier geht es vornehmlich um Vermögensstreuung mit der Option auf künftige Wertsteigerung. Daher kommt es für den Sachwertinvestor in erster Linie darauf an, das Entwicklungspotential von Standort, Lage und Immobilie zu beurteilen, um irgendwann von entsprechenden Wertsteigerungen bei Grundstück und Ferienhaus zu profitieren. Das Vermietungsgeschäft wird als kostendeckende Notwendigkeit erachtet, welche sich im Optimalfall auch noch renditeträchtiger gestalten lässt.

Oft wird hierbei auch versucht, steuerliche Gestaltungsspielräume zu nutzen, wie z.B. bei Sanierungen und Denkmalschutzobjekten. Damit wird das Sachwert-Gesamtpaket weiter optimiert.

Bei allen Investitionsmotiven sind einige Kriterien unabdingbar zu prüfen und in die Bewertung miteinzubeziehen. Dazu gehören Instandhaltungsrückstände und bei Mehrparteienobjekten die Festlegungen der Teilungserklärung und Eigentümerversammlungen. Sind Sonderumlagen zu erwarten? Gibt es Instandhaltungsrücklagen? Schließlich soll es nach dem Kauf der Ferienimmobilie nicht zu ungeplanten Zusatzkosten in beträchtlicher Höhe kommen.

Im 4. Teil unserer Artikelserie werfen wir einen Blick auf die Vermietungseignung der Immobilie und deren Konsequenzen auf die Wertermittlung …

 

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