Die Bewertung von Ferien-Immobilien – Teil 4

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Eignet sich mein Kaufobjekt für die Ferienvermietung?

Bevor Sie sich ernsthaft über einen akzeptablen Kaufpreis für eine ins Auge gefasste Ferienimmobilie Gedanken machen, sollten Sie sich in aller Ruhe mit dem Gästepotential befassen, welches später für eine Vermietung in Frage käme. Wollen Sie möglichst viele verschiedene Gästegruppen ansprechen oder sich auf eine oder mehrere Nischen fokussieren? Wie schon in früheren Artikeln erläutert, bietet die Besetzung einer Nische den großen Vorteil, mehr Individualität bieten und sich im Wettbewerb deutlich sichtbarer positionieren zu können (z.B. Urlaub mit Hund, Wanderer, Radfahrer, Golfer, Kunstliebhaber, Angler usw.). Außerdem eignen sich einige Nischen sehr gut für eine bessere Belegungsquote in der Nebensaison. Ich hatte auf Usedom beispielsweise eine Kombination der Gästegruppen Strandurlauber und Hundebesitzer am Start, nachdem ich feststellte, dass kaum Fewos in Strandnähe für Gäste mit Hund angeboten wurden. Das klappte bestens, zumal Hundefreunde mit ihren Vierbeinern gern außerhalb der Hauptsaison am Strand umhertollen.


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Überlegen Sie also, welche Gästeklientel Sie ansprechen wollen und welche Ihnen auch persönlich sympathisch wäre. In eine Fewo für Allergiker gehört kein Hund und ein Angler benötigt keine Green Fees auf dem Golfplatz. Wenn Ihnen Familienurlaub mit Kindern eine Herzensangelegenheit ist, dann sollten Sie gleichzeitig bedenken, dass es außerhalb der Schulferien etwas schwierig werden könnte mit der Vermietung.

Erfahrungsgemäß ist es sinnvoll, seine Gästeklientel nach den eigenen Vorlieben zu wählen. Ein begeisterter Golfer wird ein besserer Gastgeber für andere Golfer sein können als ein Hundeliebhaber, ein Angler mit Leidenschaft andere Petrijünger vermutlich mehr begeistern können als ein Kunstliebhaber. Die Erklärung ist ganz einfach: Wer sich in speziellen Bereichen besonders gut auskennt, weiß auch, was seine gleichgesinnte Kundschaft im Regelfall wünscht. Das fängt bei der Einrichtung und Ausstattung des Feriendomizils an und reicht über den Informations-Service bis hin zur persönlichen Beratung und Tipps vor Ort. Das ist ein wertvoller Marketing-Trumpf, den Sie nicht leichtfertig übersehen sollten.

Haben Sie Ihre Zielgruppe(n) eingegrenzt, prüfen Sie als Nächstes die Eignung von Standort, Lage, Qualität und Ausstattung der Immobilie für dieses Gästepotential. Ein Golfer braucht Golfplätze & -Equipment, ein Angler Gewässer und ein Boot, der Wanderer verschiedene Wanderrouten und viel Natur etc. Einerseits erleichtert dies das spätere Vermietungsmarketing (niemand will im Urlaub lange Strecken bis zum ersehnten Aktivitätenstandort zurücklegen), andererseits bessern sich die Chancen auf hohe Mieteinnahmen. Und das wiederum nimmt Einfluss auf den Wert der Ferienimmobilie. (Pssst, vielleicht haben Sie ja Glück und der bisherige Eigentümer hat das schlummernde Vermietungspotential des Objektes noch gar nicht realisiert …)

Bleiben Sie aber auf dem Teppich mit Ihren Plänen und orientieren Sie sich an den Eigenheiten der erwünschten Gäste. Nur, weil in der Umgebung 2 Golfplätze liegen, müssen in die Jahre gekommene Fewos fernab der 1. Bebauungsreihe nicht reißenden Ansatz finden, weil Sie neu tapeziert haben und ein paar Golfprospekte herumliegen. Der typische Golfer ist nun mal ein Freund gehobener Ansprüche.
Perfekt wäre es, wenn Sie Ihre eigenen Vorlieben, die Lage und Infrastruktur am Standort mit den Gegebenheiten der Immobilie und den Wünschen der ermittelten Zielgruppe verknüpfen könnten. Dann sollte einer späteren erfolgreichen Vermietung nichts im Wege stehen.

Fassen wir bis hierhin zusammen: Wenn Ihnen eine angebotene Ferienimmobilie emotional zusagt, Standort und Lage passen, Infrastruktur und Bauqualität des Objektes stimmen und alles auch mit Ihren Investitionsmotiven vereinbar ist, dann sind Sie nahe dran, das Richtige gefunden zu haben. Bleibt nur noch, die Möglichkeiten der Verwaltung und Vermarktung vor Ort zu eruieren, damit Ihnen eine gute Wertermittlung des Ferienobjektes gelingen kann …

Darum kümmern wir uns in Teil 5 der Artikelserie.

 

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