Häufige Fehler bei der Finanzierung von Ferienimmobilien

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Immer wieder begegnen uns auf Seminaren und in den Coachings Problemstellungen, die aus nicht gut durchdachten Handlungen zum Zeitpunkt der Finanzierung und des Kaufes der Ferienimmobilie erwachsen sind. Dem einen oder anderen Eigentümer wäre ein unangenehmes Erwachen erspart geblieben, wenn man seine Aufmerksamkeit rechtzeitig dorthin gelenkt hätte. Auch wir haben etliche Mißgeschicke hinter uns und möchten in diesem Artikel Hinweise geben, über welche Fettnäpfchen man besser hinwegschreitet.

Grundsätzliches zur Finanzierung eines Ferienobjektes

Uns fällt derzeit vermehrt auf, dass die aktuellen Niedrigzinsen zahlreiche Erwerbsinteressenten zu großzügigen Darlehensaufnahmen bei Finanzinstituten verleiten. Jedem späteren Vermieter sollte bewusst sein, dass mit steigender Darlehenshöhe und den daraus resultierenden monatlichen Zins- und Tilgungsraten auch die Höhe der monatlichen Fixkosten ansteigt. Andersherum ausgedrückt: Je größer der Fremdfinanzierungsanteil ist, umso höher hängen die Trauben in der Vermietungsphase. So manch ein Ferienvermieter war gezwungen, weit überdurchschnittliche und bisweilen unrealistische Vermietungsergebnisse zu erzielen, nur um die monatlichen Kosten decken zu können. Recherchieren Sie also stets gründlich, welche Belegungszahlen und Mieteinnahmen an Ihrem Standort tatsächlich realisierbar sind. Besser als der Durchschnitt sein, dürfen Sie später immer noch …

Und vergessen Sie keineswegs, dass sich die Zahlen der letzten Jahre nicht unbedingt in die Zukunft fortschreiben lassen. Zuviele Faktoren wirken auf den Touristenstrom ein, die zum Teil gar nicht vom Eigentümer beeinflussbar sind. Sie dürfen gern einmal Besitzer einer Ferienimmobilie in der Türkei dazu befragen. Kalkulieren Sie deshalb niemals zu knapp. Reichlich Pufferkapazität hilft, auch Dürreperioden schadlos zu überstehen. Im Vorteil sind hierbei Eigentümer, die keine oder nur geringe Darlehen bei Finanzinstituten aufgenommen haben. Der Kostenblock reduziert sich dadurch erheblich und der Ergebnisdruck in der Vermietungsphase sinkt deutlich. Außerdem schwindet die Abhängigkeit vom Wohlwollen einer Bank.

Informationen rund um die Finanzierung

Im Internet sind vielfältige Informationen zu Fragestellungen einer Immobilienfinanzierung abrufbar. Viele Grundüberlegungen eines Ferienimmobilisten unterscheiden sich dabei kaum von denen eines „normalen“ Immobilienkäufers. Es ist ratsam, nicht nur die üblichen Quellen wie Banken und Finanzierungsvermittler anzusteuern. Es liegt in der Natur der Sache, dass diese ihre Informationen so aufbereiten, dass sie dem gewünschten Finanzierungsgeschäft nicht im Wege stehen. Durchforsten Sie auch Material der Verbraucherzentralen oder informative Blogs. Dieser hier zum Thema Kredite für Immobilienfinanzierungen fällt z.B. positiv auf, weil man zwar einen Kreditrechner mit Vermittlungsprovision an Bord hat, aber ansonsten einige lesenswerte Hinweise zur Darlehensaufnahme publiziert. (siehe Fragen im dortigen Footer)

Greifen wir uns nachfolgend einige der häufigsten Fehlerquellen heraus, wenn es um die Finanzierung von vermietbaren Feriendomizilen geht und diskutieren alternative Lösungsansätze.

Der langjährig vertraute Bankberater

Wir hatten bereits in einem früheren Artikel ausführlich erläutert, warum eine langjährige Hausbank nicht unbedingt der passende Finanzierungspartner sein muss. Zudem fällt es potentiellen Darlehensnehmern oft schwer, die Komfortzone in Gestalt eines vertrauten Bankberaters zu verlassen. Ihren Darlehensantrag darf der Berater gar nicht allein bewilligen, auch wenn Sie sich schon viele Jahre kennen. Bankintern sind im Regelfall immer mindestens 2 Personen für eine Genehmigung nötig, um eine zu gutherzige Auslegung der Antragsunterlagen zu unterbinden. Jeder noch so freundliche Bankberater ist stets an bankinterne Richtlinien gebunden, Zuwiderhandlungen ziehen ernste Folgen nach sich. Analysieren Sie ehrlich Ihre Ausgangslage, konzentrieren Sie sich auf Ihre Zielsetzung und finden Sie den dazu passenden Finanzierungspartner – es geht um viel Geld.

Die Haftung für ein Darlehen

Die besten Zinskonditionen erhalten Darlehensnehmer mit guter Bonität, die einer Bank Zugriff auf möglichst viele Sicherheiten gewähren. Und zwar in Gestalt einer sogenannten Zweckerklärung. Wer zusammen mit dem Darlehensvertrag eine weite Zweckerklärung unterschreibt, eröffnet der Bank die Möglichkeit, zur Rückführung des Darlehens bei Schwierigkeiten neben der eingetragenen Grundschuld auch das sonstige Vermögen des Unterzeichners heranzuziehen. Aber welcher Eigentümer will so etwas? Die Finanzierung einer Ferienimmobilie sollte immer mit einer engen Zweckerklärung einhergehen, welche den Zugriff der Bank ausschließlich auf die Ferienimmobilie selbst begrenzt. Anders ausgedrückt: Die Sicherheit für das Darlehen sollte nur in der Immobilie und ggf. abgetretenen Mieterträgen bestehen, sonst nichts. Eine regelmäßige und hinreichende Einkommensquelle zur Deckung der monatlichen Ratenzahlungen ist natürlich Voraussetzung.

Prüfen Sie gründlich den in der Zweckerklärung festgelegten Sicherungsgegenstand sowie die Voraussetzungen für das Eintreten des Sicherungsfalles, damit Sie im Fall der Fälle nicht unangenehm überrascht werden. Sind Ihre Verbindlichkeiten gegenüber der Bank vollständig zurückgezahlt (Sicherungszweck), muss die Bank die Kreditsicherheit zurückgeben. Vergessen Sie daher nicht, sich die originale Zweckerklärung von der Bank wieder aushändigen zu lassen.

Des Bankers größte Freude – Schuldnerpaare

Eine Bank ist stets daran interessiert, möglichst viele Haftungsquellen einzubeziehen, um das Ausfallrisiko zu minimieren. Überlegungen Sie gut, weitere Familienmitglieder in eine darlehensvertragliche Haftung einzubringen. Es ergibt beispielsweise schon mal gar keinen Sinn, dass Ehemann und Ehefrau vertragliche Darlehensnehmer sind, wenn nur einer von beiden als Eigentümer der Ferienimmobilie im Grundbuch eingetragen sein soll. Im Unglücksfall steht nämlich auch der Ehepartner ohne Besitzanspruch für die Bankverbindlichkeiten gerade. Will die Bank den angedachten Eigentümer nicht als alleinigen Schuldner akzeptieren, so interpretieren Sie dies als Hinweis, sich mit dieser Immobilie womöglich finanziell zu verheben.

Beugen Sie saisonalen Engpässen vor

Woran man beim Kauf der ersten Ferienimmobilie oft nicht denkt, ist die Saisonalität der späteren Mieteinnahmen. Dienen diese zur monatlichen Zahlung von Zins und Tilgung an die Bank, so stehen schwankende Einnahmehöhen aus Haupt- und Nebensaison einem gleichbleibenden monatlichen Kostenblock gegenüber. Entweder spart man in der Hauptsaison Einnahmen für die Kostenbegleichung in der Nebensaison an, kann mögliche Liquiditätslücken aus seinem sonstigen Einkommen auffangen oder beides. Aus Sicherheitsaspekten ist es ratsam, die Möglichkeit einer (mehrmaligen) Reduzierung des Tilgungssatzes oder auch Tilgungsaussetzung im Darlehensvertrag zu verankern. Falls der Start der Vermietungsphase weniger erfolgreich verläuft.

Die Ferienimmobilie muss ohne Steuerkniffe wirtschaftlich sein

Die Ferienvermietung muss ohne Steuerbonbons tragfähig sein

Jede Ferienvermietung sollte das Ziel verfolgen, ohne steuerliche Winkelzüge ein positives Ergebnis zu erreichen. Wer sich seine Investition mit Ach und Krach über steuerliche Abschreibungen oder besondere Vergünstigungen wie die eines Denkmalschutzobjektes oder einer Lage im Sanierungsgebiet schön rechnet, nimmt Kurs auf die unternehmerische Gefahrenzone. Kalkulieren Sie die Grundlagen für Ihren Darlehensvertrag daher stets ohne mögliche künftige Steuervergünstigungen. Politikern ist es ein Leichtes, das zu Grunde liegende Gesetzeswerk im Handumdrehen zu ändern. Manchmal sogar rückwirkend. Lassen Sie dieses Risiko besser außen vor und betrachten Sie steuerliche Leistungen zu Ihren Gunsten als Extra-Sahnehäubchen, welches Ihnen zusätzliche Liquidität bescheren könnte.

Darlehenslaufzeiten an steuerliche Abschreibungszeiträume anpassen

Eigentümer sollten ihre Überlegungen zur Finanzierung grundsätzlich mit ihrem Steuerberater teilen, um die Vertragsbestandteile auch steuerlich optimal einzusetzen. Dazu gehört beispielsweise, dass die angedachten Darlehenslaufzeiten mit den steuerlichen Abschreibungszeiträumen korrelieren. Für Wirtschaftsgüter mit relativ kurzen Abschreibungszeiträumen wie z.B. Computer- und TV-Technik, Mobiliar u.ä. ergibt es keinen Sinn, diese mit langfristigen Darlehen über 15 Jahre Laufzeit zu finanzieren. Steuergegenstand abgeschrieben – Darlehen zurückgezahlt – Punkt.

Es kann daher sinnvoll sein, mehrere Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit aufzunehmen. Also z.B. ein langfristiges Darlehen für die Immobilie selbst und ein kurz- oder mittelfristiges Darlehen für Einrichtung & Ausstattung im Ferienobjekt. Kaufnebenkosten wie Notar, Makler & Co. finanzieren Sie besser aus Eigenmitteln.

Finanzierung des Ferienobjektes

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