Immobilienkredite boomen – die Nebenkosten beim Hauskauf auch

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Vor einigen Monaten hatten wir uns eingehender mit der Preisentwicklung von Ferienimmobilien auseinandergesetzt und dazu einige Überlegungen hinsichtlich guter Ein- und Ausstiegszeitpunkte für den Immobilienmarkt angestellt. Für angehende Käufer bzw. Bauherren von Ferienimmobilien werfen wir heute einen zusätzlichen Blick auf das Thema Nebenkosten beim Immobilienerwerb. Schließlich bedeutet ein Fewo-Kauf auch einen sofortigen Verlust im zweistelligen Prozentbereich für den Eigentümer, bevor die Ertragsphase überhaupt starten kann.

Ungebrochenes Wachstum der Wohnungsbaukredite seit 2009

Für verlässliches Datenmaterial haben wir der Webseite der Deutschen Bundesbank einen Besuch abgestattet und zunächst recherchiert, ob Immobilienpreisentwicklung und Kreditvergabe Hand in Hand gehen. Locken steigende Immobilienpreise auch immer mehr Darlehensinteressenten an? Das tun sie, wie der BuBa-Statistik unschwer zu entnehmen ist. Die Kreditvergabe für Immobilienvorhaben an Private, Selbständige und Einzelkaufleute (rote Linie) wächst seit Ende 2009 stetig, aktuell mit rund 4% im Jahr.

Daraus lässt sich schließen, dass die aktuelle Politik des billigen Geldes sicherlich erheblichen Anteil am Wachstum der Immobiliendarlehen und -preise hat. Doch es steigen nicht nur die Preise für Ferienhaus und Ferienwohnung, sondern auch die Bewirtschaftungskosten, die Versorgungskosten und die Marketingkosten. Selbst vor den Kaufnebenkosten macht die Preisspirale keinen Halt. Noch vor wenigen Jahren hieß es bei der Finanzierungsplanung: „Kalkulieren Sie rund 10% des Kaufpreises als Nebenkosten für den Kauf einer Immobilie ein!“ Aber stimmt das überhaupt noch?

Jeder Immobilienkäufer startet dick in den Miesen

Wer sich als Kaufinteressent auf einer der zahlreichen Infoseiten wie z.B. Hauskredite.de schlau macht, sollte bei seinen Überlegungen stets das Nebenkostenbündel bei einem Immobilienerwerb berücksichtigen und aktiv nach Möglichkeiten fahnden, dieses zu minimieren. Denn es gibt kaum ein Investitionsobjekt, welches den Erwerber vom Start weg so unter Erfolgsdruck setzt.

Wer in Aktien, Anleihen oder Derivate investiert, wird im Regelfall mit Gebühren von 1 bis 2 Prozent belastet. Bei Fonds können es fallweise auch mal 3 bis 5 Prozent sein. Käufer von physischen Edelmetallen müssen mit ihrer Anlage einen An- und Verkaufsspread von durchaus 10% wieder wettmachen und auch die Vermögensdiversifikation in verschiedene physische Währungen bringt einen ähnlichen Spreadverlust mit sich. Aber all das wird noch getoppt von den Anfangsverlusten eines Immobilienkäufers. Denn dieser muss erst einmal 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises als Gewinn erwirtschaften, bevor er überhaupt die wirtschaftliche Nulllinie wieder erreicht. Dabei bleiben die anderen Investitionskosten für z.B. Renovierungen genauso unberücksichtigt wie die deutlich höheren laufenden Kosten einer bewirtschafteten Immobilie gegenüber einem Aktiendepot oder einem Währungskonto.

Welche Kaufnebenkosten lassen sich senken?

  1. Gebühren Immobilienmakler: Die Maklergebühren sind grundsätzlich frei verhandelbar und betragen für den Erwerber je nach Bundesland und (möglicher) Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer üblicherweise zwischen 3,57 und 7,14 Prozent inkl. MwSt. vom Kaufpreis. Es steht jedem Käufer frei, mit dem Makler hierbei abweichende Regelungen zu treffen.

  2. Gebühren Notar und Grundbuch: Die Kosten für Notare und Grundbuchämter sind fix und richten sich nach der jeweiligen Gebührentabelle. Im Allgemeinen werden dafür rund 1,5 Prozent des Kaufpreises kalkuliert, wobei Abweichungen nach oben und unten möglich sind. Grundsätzlich gilt: Je mehr Einzelvorgänge für den Eigentumsübergang abzuwickeln sind, um so teurer wird es. (z.B. Löschung von Grundschulden, Eintrag von Wege- und Wohnrechten, Fälligkeitsstellung Kaufpreis, Auflassungsvormerkung im Grundbuch u.ä.). Tipp: Wer erst ein Grundstück kauft und später baut, bekommt lediglich eine Gebührenrechnung, die sich am Grundstückswert orientiert.

  3. Grunderwerbsteuer: Diese Kosten sind nicht verhandelbar und in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch. Bayern und Sachsen verlangen seit 1998 lediglich 3,5% Steuern auf den Grunderwerb. Am anderen Ende der Skala liegen Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Thüringen und das Saarland, die allesamt 6,5 Prozent verlangen. Trotzdem steht es einem Kaufinteressenten frei, den künftigen Standort seiner Ferienimmobilie mit Bedacht zu wählen. So könnten Liebhaber von Nord- oder Ostsee anstatt Schleswig-Holstein auch Niedersachsen bzw. Mecklenburg-Vorpommern vorziehen. Hier beträgt die Grunderwerbsteuer aktuell nur 5,0 Prozent. Das ergäbe bei einem 200.000 Euro-Objekt eine Ersparnis von 3.000 Euro. Noch größere Ersparnisse sind denkbar, wenn man die günstigere Seite einer Ferienregion wählt, die sich über zwei oder mehr Bundesländer erstreckt. So z.B. östliches (Sachsen) statt westliches (Thüringen) Vogtland oder östliche/südliche (Bayern) statt westliche (Hessen) oder nördliche (Thüringen) Rhön. Hierbei würde man bei unserem Beispielobjekt bis zu 6.000 Euro nur bei der Grunderwerbsteuer sparen. Damit ließen sich für ein oder gar mehrere Saisonzeiten die laufenden Nebenkosten der Ferienimmobilie bestreiten.

  4. weitere steuerbare Kaufnebenkosten: Hierunter fallen beispielsweise die Finanzierungskosten, Bereitstellungszinsen, Grundschuldeintragungen, notwendige Objektversicherungen und natürlich Modernisierungs- und Sanierungskosten, deren Höhen vom Erwerber beeinflusst werden kann.

Nehmen wir einmal an, Sie interessieren sich für den Kauf einer Ferienimmobilie in Timmendorfer Strand. Sie haben einen Immobilienmakler mit der Suche beauftragt, welcher 7,14% Provision für seine Dienste verlangt. Dann wären bei erfolgreichem Kauf 6,5% Grunderwerbsteuer (Schleswig-Holstein) plus 7,14% Maklergebühr plus ca. 1,5% Gebühren für Notar und Grundbuch und somit nur für diese drei Positionen bereits mehr als 15% des Kaufpreises fällig. Andere mögliche Kaufnebenkosten sind dabei noch gar nicht berücksichtigt.

Es macht also großen Sinn, bereits bei den Kaufnebenkosten überlegt zu handeln. Wer bei den genannten Nebenkosten clever recherchiert, kalkuliert und verhandelt, kann gleich in der Startphase die Kosten erheblich minimieren. Das wirkt sich sofort wohltuend auf die Liquiditätssituation aus, da diese Nebenkosten zumeist aus dem Eigenkapital aufgebracht werden. Und „flüssig sein“ ist bereits in der ersten gästearmen Nebensaison meist eine sehr gute Idee …

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