Überschuldung durch Finanzierung einer Ferienimmobilie

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Im derzeitigen Niedrigzinsumfeld liegt für Interessenten einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses die Überlegung nahe, den Kaufpreis einer Ferienimmobilie zu 100% zu finanzieren, ggf. sogar die Kaufnebenkosten wie Maklerprovision, Notar, Grunderwerbsteuer sowie Einrichtung & Ausstattung in ein Bankdarlehen zu integrieren.

Der Vorteil hierbei ist natürlich die zeitnahe Erwerbs- und Vermietungsmöglichkeit für den Eigentümer, ohne erst langwierig Eigenkapital bilden zu müssen. Die Bonität des Käufers vorausgesetzt, klingt dies erst einmal verlockend.

Hauptauslöser einer Überschuldung

Bei der Internetrecherche zu diesem Thema bin ich auf die Webseite www.diekleinanleger.com gestoßen, auf welcher sich eine interessante Tabelle des Statistischen Bundesamtes findet. Darin sind für die Jahre 2008 bis 2013 die Hauptauslöser einer Überschuldung aufgeführt, d.h. welche Gründe führten zu einer für die Betroffenen nicht mehr tragbaren Schuldenproblematik?

Gescheiterte Immobilienfinanzierungen führen mit einem Anteil zwischen 3,3 und 4,1% der Gesamtzahl der Fälle zu einer Überschuldung. Das ist gering im Vergleich zu anderen Hauptauslösern wie Arbeitslosigkeit, Scheidung, Tod, Erkrankung oder Unfall. Leider verrät die Statistik nicht, auf welcher Grundlage man Immobilienfinanzierungen als gescheitert klassifiziert hat. Möglichkeiten gäbe es viele: Wertverfall der Immobilie mit nachfolgendem Sicherheitenproblem, viel zu geringe/keine  Einnahmen aus der Nutzung der Immobilie, strangulierende Darlehenskonditionen usw.

Quelle: diekleinanleger.com, Statistisches Bundesamt

Zudem ist es durchaus möglich, dass die Kombination aus mehreren Faktoren zur Überschuldung führt. Beispielsweise wenn jemand einen Unfall hatte, lange krankgeschrieben ist, gar den Job verliert und schließlich die Darlehensraten nicht mehr aufbringen kann. So eine Verkettung unerwünschter Ereignisse gibt einem dann doch zu denken, wie sinnvoll eine Finanzierung der Ferienimmobilie wirklich ist. Schauen wir einmal auf die wirtschaftlichen Tatsachen …

Vollfinanzierung erfordert Vermarktungshöchstleistungen

Wer seine Immobilie vollfinanziert und auch die Erwerbsnebenkosten inklusive Einrichtung & Ausstattung per Darlehen regelt, ist wohl oder übel zu einer überdurchschnittlichen Vermietungsquote verdammt. Ich hatte diesen Weg gewählt und erwirtschaftete zwischen 220 und 280 Belegungstage in meinen Ferienwohnungen. Mehr als die Hälfte der Mieteinnahmen ging an die Bank. Hinzu kamen Agenturprovisionen, Wohngeld, Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Umlagen aus der Eigentümergemeinschaft, Rücklagen etc.

Am Ende blieb zwar ein Überschuss übrig, aber dieser steht nicht wirklich in einem passablen Verhältnis zum Aufwand. Auch wenn die heutigen Zinsen um Einiges niedriger sind als bei meinen Darlehensabschlüssen 2007/2008, so sollte man gut überlegen, inwieweit eine Fremdfinanzierung eingebunden sein soll. Je höher die Darlehensaufnahme ist, umso so anspruchsvoller ist die Aufgabe, das Objekt wirtschaftlich erfolgreich zu vermarkten.

Vor allem die Denkmalschutzabschreibungen für meine Objekte führten zu einem steuerlich attraktiven Ergebnis, jedoch sei daran erinnert, dass sich jede Immobilieninvestition grundsätzlich allein tragen sollte. Steuerliche Optimierungsmöglichkeiten sind das (mögliche) Tüpfelchen auf dem i, aber keinesfalls als Finanzierungsgrundlage heranzuziehen.

Reichlich Variablen und Unwägbarkeiten

Was würde beispielsweise passieren, wenn sich die erhoffte Vermietungsquote nicht einstellt und Sie mit 120 statt der geplanten 180 Tage zurechtkommen müssten? Ist das Immobiliendarlehen dann noch problemlos bedienbar? Wie werden die seit Jahren steigenden Nebenkosten der Vermietung aufgefangen (Grundsteuer, Wohngeld, Versicherung, Strom, Wasser, Gas, Agenturprovision)? Haben Sie beachtet, dass Einnahmen aus der Ferienvermietung saisonal schwanken und Sie die laufenden Kosten in der Nebensaison z.T. selbst tragen müssen? Und was passiert, wenn die in der obigen Tabelle aufgeführten Hauptauslöser einer Überschuldung plötzlich auch bei Ihnen eine Rolle spielen? Können Sie das finanziell durchstehen?

Dazu kommt, dass Ferienimmobilien in Deutschland, Österreich und der Schweiz seit Jahren kontinuierliche Preissteigerungen verzeichnen. Da fragt man sich manchmal schon, ob die aufgerufenen Kaufpreise noch geerdet sind. Früher oder später wird gemäß der typischen wirtschaftlichen Zyklik auch hier mal die Abwärtsrichtung eingeschlagen werden. Es gibt nichts, was nur steigt. Was geschieht, wenn der Wert Ihrer Immobilie sinken sollte? Wird die Bank wegen schwindender Höhe der Sicherheit dann unruhig?

Sie sehen, es gibt zahlreiche Unwägbarkeiten. Es ist schlichtweg unmöglich, alle maßgeblichen Faktoren umfassend einschätzen zu können. Vielleicht funktioniert dies im Moment, aber wer weiss, wie es in 5 oder 10 Jahren aussieht? Die logische Schlussfolgerung sollte in meinen Augen lauten:

Versuchen Sie so wenig wie möglich Fremdkapital zur Finanzierung einer Ferienimmobilie aufzunehmen. Das stellt Ihr Vermietungsgeschäft definitiv auf solidere Beine, sie reduzieren Ihre Abhängigkeit von Dritten und von nicht vorhersehbaren Entwicklungen im Tourismus, in der Wirtschaft und natürlich bei Ihnen persönlich.

Wer liquide Mittel mindestens in Höhe des Immobilienkaufpreises sein Eigen nennt, gehört zu jenen Käufern, für die eine Vollfinanzierung in Frage kommen kann. Hier fällt es deutlich leichter, eventuelle Unwägbarkeiten beheben oder „aussitzen“ zu können, ohne dass eine Überschuldung droht.

 

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