Die größten Fehler bei der Vermietung von Ferienwohnungen

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Die deutsche Regulationswut macht auch vor Eigentümern von Ferienwohnungen und Ferienhäusern nicht halt. Die behördliche Gängelei frisst enorm Zeit und Manpower. Vor allem, wenn es um das reichlich vorhandene „Kleingedruckte“ geht. Da kann es schon einmal passieren, dass Regelungen übersehen werden und dem Vermieter Fehler unterlaufen.

Im heutigen Gastartikel nimmt sich Dennis Hundt, Betreiber der Portale mietrecht.org und mietminderung.org dieser Thematik einmal an und erläutert oft gemachte Fehler bei der Vermietung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern:

 

Mietverträge für Ferienwohnungen wollen gut durchdacht sein. Gegenüber der reinen Wohnungsvermietung weisen sie einige Besonderheiten auf. Wer diese kennt, vermeidet unliebsamen Ärger und schafft die Basis für eine dauerhafte und gewinnbringende Investition.

Mietvertrag immer in Schriftform!

Rein mündliche Vereinbarungen sind riskant. Nur die Schriftform beweist, was vereinbart ist oder gerade nicht vereinbart wurde.

Keine Reiseveranstaltung anbieten!

Wer zusätzlich zur Ferienwohnung noch eine oder mehrere Reiseleistungen (Verpflegung, Organisation von Ausflügen, Anreise, Seminare) als Paket zu einem Gesamtpreis anbietet, riskiert als Reiseveranstalter bewertet zu werden und unterliegt dem Pauschalreiserecht. Dieses ist ausgesprochen urlauberfreundlich und gewährt bei Reisemängeln unter anderem Schadensersatz wegen entgangener Urlaubsfreuden. Die Vermietung sollte also möglichst das einzige Angebot darstellen.

Mieter als Vertragspartner genau identifizieren

Auch bei einem Mietvertrag über eine Ferienwohnung ist Wert auf die genaue Bezeichnung der Vertragsparteien zu legen. Der Mieter ist namentlich, mit seiner Adresse, möglichst auch mit Telefonnummer und E-Mail-Adresse zu identifizieren.

Kommt es zur gerichtlichen Auseinandersetzung, ist die genaue Anschrift unabdingbare Voraussetzung für die Zustellung von Mahnbescheid oder Klage. Bucht ein Ehepaar, sind im Idealfall beide als Mieter zu erfassen. Nur dann haften sie gesamtschuldnerisch, für den Fall, dass einer sich als zahlungsunfähig herausstellt.

Impressumspflicht bei Onlineangeboten beachten

Das Teledienstleistungsgesetz verpflichtet jeden Vermieter, sich in einem Onlineangebot zu identifizieren und eine schnelle Kontaktaufnahme zu ermöglichen. Dazu gehören unter anderem die Angabe einer Postanschrift, einer E-Mail-Adresse und eine Telefonnummer. Diese Angaben müssen so platziert sein, dass sie leicht erkennbar, unmittelbar erreichbar und ständig verfügbar sind.

Endpreise bezeichnen!

Viele  Vermieter  versuchen, ihr Angebot möglichst kostengünstig darzustellen und weisen zusätzliche Kosten wie die Endreinigung oder Saisonzuschläge nur als zusätzlichen Kostenfaktor aus. Damit verstoßen sie gegen die Preisangabenverordnung, die jeden Gewerbetreibenden verpflichtet, Endpreise auszuweisen. Nur Endpreise bieten Vergleichsmöglichkeiten.

Lediglich verbrauchsabhängige Positionen (Energieverbrauch), fakultative Kosten (Bettwäsche) oder vermieterunabhängige Kosten (Kurtaxe) dürfen gesondert ausgewiesen werden.

Übergabetermin bei Ein- und Auszug vereinbaren

Wer die Haustürschlüssel unter der Fußmatte verwahrt, verzichtet auf die Möglichkeit, den Mieter persönlich kennen zu lernen, gemeinsam Zustand und Ausstattung der Ferienwohnung zu erfassen und dem Mieter eventuelle Verhaltensanweisungen  nahezulegen. Bei Auszug lassen sich eventuelle Schäden besser zuordnen.

Inventarliste erstellen

Dennis Hundt

Es ist zweckmäßig, eine vollständige Inventarliste zum Bestandteil des Mietvertrages zu machen. Nur so lässt sich zuverlässig feststellen und nachweisen, in welchem Zustand und mit welcher Ausstattung der Mieter die Wohnung übernommen und verlassen hat. Erkennt der Mieter die Inventarliste an, übernimmt er die Beweislast dafür, dass bestimmte Gegenstände eventuell nicht vorhanden waren.

Vorsicht mit Zusicherungen

Der Vermieter darf keine Beschreibungen des Objekts ins Blaue hinein treffen. Sie könnten als verbindliche Zusicherungen verstanden werden. Treffen die Angaben nicht zu, kann der Mieter die Miete mindern oder im Extremfall fristlos kündigen. Beispiele: Entfernung zum Strand, Meerblick, übertriebene Darstellung des Wohnkomforts.

Wichtig ist, nicht mit Klassifizierungsmerkmalen (Gütezeichen, Sterne), zu werben, für die eine Qualifizierung des Anbieters erforderlich ist.

Unangemessene Anzahlungen bei Mietvertragsabschluss

Der Vermieter darf bei Mietvertragsabschluss eine Anzahlung auf den Reisepreis fordern. Diese muss angemessen sein. Würde der Mieter bereits bei der Buchung zur vollständigen Zahlung des Reisepreises verpflichtet, müsste er das theoretisch mögliche Insolvenzrisiko des Vermieters tragen.

Eine Anzahlung von ca. 20 % wird regelmäßig nicht beanstandet. Die sofortige und vollständige Zahlung des Reisepreises kann allenfalls bei Buchungen bis ca. 14 Tage vor Reiseantritt gefordert werden.

Mieter auf Reiserücktrittskostenversicherung hinweisen

Buchungen lange vor Reiseantritt tragen das Risiko in sich, dass der Mieter die Reise infolge Krankheit, Unfall, Tod eines Angehörigen oder Arbeitslosigkeit nicht antreten kann. Dieses Risiko kann der Mieter aber mit dem Abschluss einer Reiserücktrittskostenversicherung versichern. Es empfiehlt sich, ihn auf diese Möglichkeit ausdrücklich hinzuweisen und einen oder mehrere Anbieter zu bezeichnen.

Angemessene Stornierungsgebühren beziffern

Storniert der Mieter die Buchung, kann ihn der Vermieter im Mietvertrag zur Zahlung von Stornogebühren verpflichten. Diese sind in zeitlicher Abhängigkeit zum  Reiseantritt zu staffeln. Stornogebühren in Höhe von 100 % sind regelmäßig unangemessen, da der Vermieter ersparte Aufwendungen (z.B. Endreinigung) anrechnen muss und verpflichtet ist, sich um eine Ersatzvermietung zu bemühen.

Verkehrssicherungspflichten beachten

Der Vermieter muss das Mietobjekt so vorhalten, dass der Mieter nicht zu Schaden kommt. Ihm obliegt eine Verkehrssicherungspflicht.

Danach ist er verpflichtet, das Objekt regelmäßig zu kontrollieren und Schäden und Risikofaktoren zu beseitigen. Die Feriengäste müssen ohne Gefahr für Körper, Gesundheit und Eigentum die Räume, Treppen, Zu- und Abgänge sowie die Außenanlagen nutzen können. Insbesondere wenn ein Pool mitvermietet ist, muss der ordnungsgemäße Zustand von Wasser und Becken gewährleistet sein.

Klage beim richtigen Gericht einreichen

Will der Vermieter den Mieter wegen Zahlungsverzug oder wegen Schadensersatz verklagen, muss er die Klage ausschließlich bei dem Gericht einreichen, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (Art. 16 Nr. 1 EuGVÜ). Das Gericht am Wohnort des Fewo-Mieters ist nicht zuständig und würde die Klage kostenpflichtig abweisen.

Verbot einer Fewo-Vermietung durch Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft

Die Gemeinschaftsordnung einer Eigentümergemeinschaft kann es dem einzelnen Wohnungseigentümer verbieten, seine Eigentumswohnung an ständig wechselnde Feriengäste zu vermieten.

Voraussetzung ist ein entsprechendes Verbot in der Gemeinschaftsordnung. Fehlt ein solches Verbot, sind entgegenstehende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nichtig. Dann besitzen die Wohnungseigentümer keine Kompetenz, einen Unterlassungsanspruch zu beschließen.

Häufige Selbstnutzung gefährdet Steuervorteile

Wer eine Ferienwohnung vermietet, nutzt regelmäßig auch steuerliche Vorteile. Den Einnahmen sind Schuldzinsen, Wohnungsabschreibung und laufende Kosten gegenüberzustellen.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine häufige Selbstnutzung das Finanzamt veranlassen kann, die Gewinnerzielungsabsicht zu beanstanden. Die Inanspruchnahme steuerlicher Vorteile setzt nämlich voraus, dass der Eigentümer die Absicht nachweist, auf Dauer Überschüsse zu erzielen. Nutzt er selbst, erscheint dieses Ziel mit jeder eigenen Nutzung zunehmend fraglich.

Gewerbliche Einordnung vermeiden

Die Vermietung einer Ferienwohnung spielt sich weitgehend im privaten Bereich ab. Solange mit der Vermietung die bloße Verwaltung und Nutzung des eigenen Vermögens im Vordergrund steht, liegt kein Gewerbe im Sinne der Gewerbeordnung vor.

In Grenzfällen wird danach abgegrenzt, ob die Vermietung einer behördlichen Überwachung bedarf. Das Bedürfnis für eine solche Überwachung ist umso geringer, je mehr sich die Betätigung im privaten Bereich abspielt, hingegen umso größer, je mehr sie sich nach außen entfaltet (Beispiel: die Vermietung von 10 Ferienwohnungen mit bis zu 55 Betten mit Telefon und TV stellt eine gewerbliche Tätigkeit ab / BVerwG DÖV 1993, 616).

Dennis Hundt

 

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