Meine Ferienwohnung als Steuersparmodell Teil 1

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Das oberste Gebot bei einer Investition in eine Ferienimmobilie zum Zwecke der erfolgreichen Vermietung lautet: Das Objekt muss sich auch ohne Steuervorteile tragen! Der spitze Bleistift ist hier völlig fehl am Platze. Wer in seine Immobilienfinanzierung die (möglichen) Steuervorteile hineinzurechnen gewillt ist, dem gehört kräftig auf die Finger geklopft. Was hindert Vater Staat und seine Handlanger vom Finanzamt daran, Gesetze nach Gutdünken auszulegen, zu beugen oder gar ganz aufzuheben? Wollen Sie auf die Strasse gehen und nach Ihrem Recht Ausschau halten? Oder jahrelang prozessieren? Auch können sich zukünftig Ihre Zuflüsse aus der Vermietung oder Ihre eigene finanzielle Situation derart ändern, dass Sie in Schwierigkeiten bei der Bedienung Ihres Darlehens geraten. Ergo: Die Nutzung einer Ferienwohnung als Steuersparmodell darf immer nur das Sahnehäubchen Ihrer Anlage sein, niemals die Basis einer Investitionsentscheidung zugunsten einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses.

Leidvoll haben in den 90er Jahren Tausende Anleger diese Erfahrung mit den sogenannten Ostimmobilien gemacht, als auf Teufel komm raus Geld in Steuersparmodelle in den neuen Bundesländern gesteckt wurde. Der Bedarf an Mietraum wurde arg überschätzt, die prognostizierten Mieten waren viel zu hoch angesetzt und die gesamten Wirtschaftlichkeitsberechnungen waren für die Katz. Da halfen auch keine Steuerersparnisse mehr. Im Gegenteil, gemäß vielen Verträgen wurden zu allem Überfluss auch noch Nachschusspflichten bei den Anlegern eingefordert.

Erwähnenswert ist weiterhin, das es die ultimative „Steuerersparnis“ nicht gibt. Es ist eher eine Verlagerung des Zahltermins für die Steuer. Prinzipiell geht es meist darum, die jetzigen persönlichen Einnahmen mit „Steuervorteilen“ zu drücken, um weniger ans Finanzamt abliefern zu müssen. Später will das Finanzamt aber seinen Anteil auf jeden Fall haben. Daher muss Ihre Überschussprognose unbedingt eine Gewinnerzielungsabsicht aufweisen. Fallen nach spätestens 30 Jahren Prognosezeitraum bei Immobilien per Saldo über die gesamte Laufzeit keine Gewinne an, so wird auch das Finanzamt bei Ihnen anklopfen und die schönen „Steuervorteile“ zurückhaben wollen. Das Finanzamt hatte Sie beim Start unterstützt, nun will es auch seine Belohnung haben. Vergessen Sie dass nie, wenn Sie Ihre Ferienwohnung als Steuersparmodell betrachten!

Und noch etwas. Wenn Sie „Steuervorteile“ erreichen möchten, dann müssen Sie diese auch stets bezahlen. Zum Beispiel in Form von Zinskosten für das Bankdarlehen, welche steuerlich absetzbar sind. Oder in Form von höheren Baukosten (=Kaufpreisen) für die erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten bei Immobilien unter Denkmalschutz. Bezahlen müssen Sie Ihre Steuer auf jeden Fall … entweder an das Finanzamt, die Bank oder den Bauträger. Wenn Sie sich nicht für das Finanzamt entscheiden, dann hat die ganze Sache allerdings doch einen Vorteil: Bei den Steuerzahlungen an das Finanzamt erhalten Sie keinen persönlichen Gegenwert, wohingegen bei den anderen Varianten Ihnen irgendwann eine Ferienimmobilie gehört.

Im Grunde dreht sich die steuerliche Frage darum, die Anlaufverluste Ihrer Ferienimmobilie in einer Phase hohen Einkommens mit hohem Steuersatz zur Senkung der gesamten Steuerschuld zu nutzen. Sie können beide Einkommensarten miteinander „verrechnen“. Die positiven Einkünfte aus der Ferienvermietung fallen dann später (hoffentlich) in eine Phase mit geringerem Einkommen (Rente), so das ein geringerer Steuersatz gilt und per Saldo weniger ans Finanzamt abgedrückt werden muss als zum Kaufzeitpunkt. Diese Überlegungen erfordern aber auf jeden Fall den Rat eines versierten Steuerberaters, da die finanziellen Gegebenheiten bei jedem anders sind.

 

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Kommentare

  1. Michael Posthaus  August 7, 2013

    Zitat: … Daher muss Ihre Investition unbedingt eine Gewinnerzielungsabsicht aufweisen. Fallen nach spätestens 30 Jahren (bei Immobilien) per Saldo über die gesamte Laufzeit keine Gewinne an, so wird auch das Finanzamt bei Ihnen anklopfen und die schönen “Steuervorteile” zurückhaben wollen …

    Das wäre aber für viele Unternehmen das Ende. Das FA will zwar eine „Prognose“, aber es wäre mir neu, dass die nach 30 Jahren nachrechnen, ob die Realität der Prognose standgehalten hat und ansonsten rückwirkend die Steuervorteile entziehen (schon nicht möglich wg. der Festsetzungsverjährung).

    Ich muss nur dauerhaft den Willen zur Einnahmeerzielung dokumentieren. Wenn dann trotzdem weniger Gäste kommen, als zur Kostendeckung/Gewinnerzielung notwendig, muss das FA trotzdem die Werbungskosten anerkennen.

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  2. Tilo Boy  August 8, 2013

    Vielen Dank für den Hinweis. Das war schon so gemeint, dass natürlich die Prognose den Rahmen der FA-Entscheidungen bildet. Vielleicht war es etwas mißverständlich ausgedrückt. Ich habe die Passage entsprechend korrigiert.

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