Werbungskosten, Eigennutzung und Steuern der Ferienwohnung

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Ein alljährliches Drama für Vermieter von Ferienwohnungen und Ferienhäusern lautet: „Wie muss ich die Eigennutzung meiner Ferienwohnung in der Steuererklärung korrekt verarbeiten?“. Da gilt es einige Dinge zu beachten, damit die Werbungskosten und letztlich die Steuern der Ferienwohnung richtig ermittelt werden können. Stellen Sie die Weichen am besten gleich von Anfang an auf Vermeidung von unnötigen Kampfhandlungen mit dem Finanzamt!

Vielleicht eine gangbare Idee: Von Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten einmal abgesehen, nehmen Sie jeden Besuch Ihrer Ferienwohnung als normaler Gast vor. Sie zahlen Ihren Obolus wie ein Feriengast und vermeiden Sie so das gesamte Kasperletheater um die Eigennutzung nebst absetzbaren Werbungskosten in der Steuererklärung. Sie sparen definitiv Zeit und Nerven und müssen sich nicht mit finanzamtstypischen Giftpfeilen wie Liebhaberei, Gewinnerzielungsabsicht oder Überschussprognose herumplagen.

Einen Überblick zur aktuellen Rechtslage in unserem Gastbeitrag von RA Michael Niermann, Chefredakteur der Publikation „immobilien intern“ des markt intern Verlages:

Die verbilligte Vermietung von Wohnraum an nahe Angehörige ist eine beliebte Steuergestaltung. Bekanntermaßen gilt seit diesem Jahr nur noch eine Grenze von 66 %. Ab dieser Miethöhe können Sie alle Aufwendungen in voller Höhe, bei geringerer Miete nur anteilig als Werbungskosten geltend machen.

Die bisher komplizierte Dreiteilung:

  • weniger als 56 % = anteiliger Abzug der Werbungskosten
  • zwischen 56 und 75 % = Prüfung der Überschusserzielungsabsicht
  • über 75 % = voller Abzug der Werbungskosten

RA Michael Niermann

entfällt dadurch. Eine gesonderte Einzelfallprüfung der Überschusserzielungsabsicht als Ausschlusskriterium der steuerlich irrelevanten „Liebhaberei“ war bis Ende 2011 bei folgenden Fallkonstellationen vorzunehmen:

  • gemischt genutzte Ferienwohnung
  • Luxusimmobilie
  • kurzfristige Vermietung
  • Vermietung unbebauter Grundstücke
  • Vermietung zu anderen als Wohnzwecken

Ab 2012 hat der Gesetzgeber die Karten neu gemischt, da er in § 21 Abs. 2 Satz 2 die 66 %-Grenze um das Tatbestandsmerkmal „bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung“ ergänzt hat. Eine Begründung hat sich der Gesetzgeber allerdings gespart.  

Teile der Fachliteratur folgern daraus, dass der Gesetzgeber ab 66 % der Marktmiete den vollen Werbungskostenabzug garantieren möchte und sich die höchstrichterliche Rechtsprechung die Einkunftserzielungsabsicht bei „auf Dauer angelegter Vermietung“ stillschweigend zu eigen gemacht hat. Die Einkunftserzielungsabsicht werde damit typisierend unterstellt und sei auch bei dauerhafter Billigvermietung nicht mehr zu prüfen.

Daraus folge: Bei nicht auf Dauer angelegter, also kurzfristiger Vermietung ist nach wie vor eine Einzelfallprognose vorzunehmen. Bei den Sonderfällen Vermietung von Luxusimmobilien und bei gemischt genutzten Ferienwohnungen sollen dagegen die 66 % bei der steuerlichen Bewertung zu Anwendung kommen und eine Einzelfallprüfung der Überschusserzielungsabsicht entbehrlich sein (Neufang in „Der Steuerberater“ 2012, S. 69). Ob Verwaltung und Rechtsprechung den neuen § 21 Abs. 2 EStG auch so interpretieren, ist allerdings noch offen und muss gegebenenfalls durchprozessiert werden.

„Immobilien-intern“-Rat: Bei einer ausschließlichen Eigennutzung der Ferienwohnung oder der unentgeltlichen Überlassung zur Nutzung durch Familienangehörige werden keine Einkünfte erzielt und ein Abzug der Werbungskosten scheidet auch nach neuem Recht aus.

Bei einer nicht selbst genutzten Ferienwohnung, die während des ganzen Jahres – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – ausschließlich an wechselnde Feriengäste einschließlich Familienangehörige vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird, kommt nach neuem Recht – wie bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung – die 66 %-Grenze für die steuerliche Betrachtung zum Zuge und macht eine Totalüberschussprognose entbehrlich.

Soweit der BFH bisher gefordert hat, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht nur unterstellt werden könne, wenn die ortsübliche Vermietungszeit nicht um mehr als 25 % unterschritten wird (BFH, Az. IX R 12/07), dürfte das überholt sein. Ob die Verwaltung das auch so sieht, ist aber noch nicht geklärt. Auch bei einer gemischt-genutzten Ferienwohnung, die zeitweise privat, d.h. auch von nahen Angehörigen unentgeltlich genutzt und zeitweise fremdvermietet wird, ist offen, ob die Finanzverwaltung weiterhin auf einer Totalüberschussprognose besteht.

U.E. gibt es aufgrund der geänderten Gesetzesfassung keine Rechtsgrundlage mehr für eine Prognoserechnung. Allerdings dürfen Sie auch nur die Werbungskostenüberschüsse geltend machen, die ausschließlich auf die Vermietungszeit entfallen.

Michael Niermann, markt intern Verlag

 

Anmerkung admin: Die Eigentümer von Ferienwohnungen und Ferienhäusern dürfte interessieren, woher man die Daten der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ für die Ferienimmobilie bekommt. Zumal hinsichtlich der Wertigkeit von Einrichtung und Ausstattung des Ferienobjektes die adäquaten Vermietungspreise höchst unterschiedlich sind …

 

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Kommentare

  1. Englisch Übersetzung  Juli 9, 2012

    Stimme dem Redakteur zu, würde so was wie Eigennutzung nicht einmal erwähnen…

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