Das Zweckentfremdungsverbot von Ferienwohnungen in Berlin

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Wie ist eigentlich der Stand der Dinge bei den Grabenkämpfen zwischen Befürwortern und Gegnern von Ferienvermietungen in der Hauptstadt Berlin? Nahezu im Wochentakt geistern neue Meldungen hierzu durch die Presselandschaft, welche die Entwicklungen rund um das Zweckentfremdungsverbot thematisieren. Dabei wird teilweise schweres Geschütz aufgefahren und als Außenstehender gewinnt man fast den Eindruck, als stünde die touristische Existenz Berlins auf dem Spiel.

Ein Akt namens Wohnraumschutzgesetz

Das Berliner Wohnraumschutzgesetz erhitzt weiterhin die Gemüter aller Beteiligten. Zunächst einmal sei festgehalten, dass Berlin von allen deutschen Metropolen den größten Markt privater Ferienvermietungen aufweist. Mit Hinweis auf die umfangreichen Zuzugsbewegungen in die Bundeshauptstadt argumentiert der Senat damit, über die gesetzlichen Regelungen den kolportierten Wohnungsnotstand lindern zu wollen. Und greift dabei zu drastischen Mitteln. Das Zweckentfremdungsverbot dient seit Mai 2014 der Einschränkung der gewerblichen Nutzung von privatem Wohnraum als Ferienwohnung. Dabei gilt eine Übergangsfrist ab dem 3. Mai 2016. Ab diesem Termin dürfen Zimmer und Wohnungen nur dann an Touristen vermietet werden, wenn das zuständige Bezirksamt eine Genehmigung erteilt hat.

Bislang ist die Antragsrate für eine Genehmigung zur Ferienvermietung eher dürftig. Man gibt sich bei den zuständigen Berliner Behörden viel Mühe, um Datenmaterial über die als Ferienwohnungen genutzten Objekte zu sammeln. Seit kurzem kommt dabei auch eine Software zum Einsatz, welche die Unterkunftsportale auf inserierte Berliner Ferienobjekte prüft. In den Medien ist von rund 23.000 Ferienwohnungen die Rede, von denen aktuell etwas mehr als 6.000 offiziell erfasst sind. Man läßt sich auf Vermieterseite offensichtlich Zeit und wartet ab, wie sich der Lauf der Dinge entwickelt.

Regisseure, Darsteller und Kontrahenten

Sightseeing für Feriengäste – Berliner Fernsehturm

Schauen wir auf die einzelnen Darsteller des Theaterstücks. Ein Herr Stephan von Dassel, seines Zeichens grüner Stadtrat für Bürgerdienste im Bezirk Mitte, hat dabei den Part des behördlichen Pacemakers übernommen. Die Bedenken des Berliner Datenschutzbeauftragten Alexander Dix wurden geflissentlich ignoriert, als von Dassel die automatische Erfassung von auf Onlineportalen angebotenen Ferienwohnungen in Auftrag gab. Hintergrund ist die ablehnende Haltung der Unterkunftsportale, die gewünschten Kundendaten herauszurücken. Man sei Vermittler, nicht Anbieter, so der Tenor bei Airbnb, Wimdu & Co..
Nun soll nachträglich dem Senatsbegehren ein juristisches Fundament verpasst werden in Form einer Verschärfung des Zweckentfremdungsverbots. Dazu ist aktuell ein Gesetzentwurf in Arbeit, der die Internetportale verpflichten soll, bei Verdacht auf illegale Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung Auskunft über deren Anbieter zu geben.

Die Vermieterseite hatte bereits im März dieses Jahres durch ein Gutachten des Rechtswissenschaftlers Helde Sodan Schützenhilfe erhalten. Dieser Herr ist nicht irgendwer, sondern Professor für Staats- und Verwaltungsrecht an der Freien Universität Berlin und war bis 2007 Präsident des Berliner Landesverfassungsgerichts. Sodan gelangt in seinem Rechtsgutachten zu dem Urteil, dass „Gesetz und Verordnung in mehreren Punkten verfassungswidrig sind“. Zudem seien sie „schlampig gemacht und mit gravierenden Mängeln behaftet.“ Und er meint weiter: „Ich habe den Eindruck, dass hier Sündenböcke gesucht werden für Fehlentwicklungen, die ganz woanders zu verantworten sind.“

Juristische Grabenkämpfe und das liebe Geld

Die Gegenmaßnahme ließ nicht lange auf sich warten. Von Dassel veranlasste ein externes Gutachten des Juristen Niko Härting, welche die Bedenken des Berliner Datenschutzbeauftragten Dix nicht teilt und somit gegen die eigene oberste Landesbehörde schießt. Die Folge könnte sein, dass Herr Dassel nun mit einer Rüge durch den Datenschutzbeauftragten rechnen muss. „Die nehme er gern in Kauf“, so die lapidare Antwort von Dassel’s. Schließlich kann das externe Gutachten ja nicht einfach so unter den Tisch fallen, es hat immerhin 12.000 Euro gekostet …

Von Dassel empfielt den Vermietern von Ferienwohnungen, sich selbst beim Bezirksamt zu melden und verkündet, dass dies sich bei der Bemessung des Bußgeldes günstig bemerkbar machen könne. Und schickt gleich hinterher, dass ein offline stellen der Ferienwohnung nicht ausreicht, denn die Daten habe man ja schon. Im Übrigen sieht das Wohnungsschutzgesetz bei Verstößen Bußgelder bis zu 50.000 Euro vor. Das steht im krassen Gegensatz zu den Schätzungen, dass im Durchschnitt ein Berliner Ferienvermieter etwa 4 Monate im Jahr vermietet und rund 2.500 Euro Einnahmen dadurch erzielt.

Unterkunftsportale wehren sich

Das wiederum ruft das Unterkunftsportal Wimdu auf den Plan, welches zusammen mit einer Aliianz privater Vermieter eine Klage gegen die Bezirksämter der Hauptstadt anstrengt. Dabei soll es um repräsentative Fälle gehen, in denen Eigentümer keine Genehmigung bekommen, jetzt oder nach Ablauf der Übergangsfrist Ferienwohnungen zu betreiben. Die ApartmentAllianz Berlin e.V. betreibt auch eine eigene Webseite. Berliner Ferienvermieter finden dort reichlich Informationen zur Thematik.

Apropos Übergangsfrist. Hier hat der Gesetzgeber auch gleich noch einen wunden Punkt namens Genehmigungsfiktion entsorgt. Jene bedeutet, dass eine Zweckentfremdung als Ferienwohnung automatisch als genehmigt gilt, sofern die Bezirksämter nicht binnen 14 Wochen über einen Genehmigungsantrag entschieden haben. Das Inkrafttreten der Genehmigungsfiktion wurde um 2 Jahre auf 2018 verschoben. Damit will man offensichtlich verhindern, dass Vermieter im Frühjahr 2016 massenhaft Anträge stellen, welche die Bezirke mit ihrer Personaldecke gar nicht in dieser 14-Wochenfrist bewältigen könnten. Dieser Satz aus der Berliner Senatssitzung vom 29.09.2015 spricht Bände: „Diese zeitliche Verschiebung steht in keinem Zusammenhang mit der unverändert zum 30. April 2016 auslaufendenden Übergangsfrist für die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung.“ Wer’s glauben mag …

Literatur rund um die Ferienimmobilie

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