Ferienwohnung verboten – was nun? Wieder dauervermieten?

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Eigentümer von Ferienimmobilien werden seit einiger Zeit aus mehreren Richtungen unter Beschuss genommen. Während die politischen Drohgebärden auf Basis verfehlter Asylpolitk bislang noch folgenlos blieben, spitzen sich die Auseinandersetzungen hinsichtlich eines Verbotes der Ferienvermietung in Mecklenburg-Vorpommern und Berlin weiter zu.

Baunutzungsverordnung bringt Vermieter und Kommunen in Not

Wohnungseigentümer in Rerik, Graal-Müritz und Kühlungsborn durften bereits Ihre Erfahrungen mit der Bauaufsicht machen. Grundlage ist ein Urteil der Oberverwaltungsgerichts Mecklenburg-Vorpommern aus dem Jahr 2007, in dem festgestellt wurde, dass die bundesweit gültige Baunutzungsverordnung Ferienwohnungen in allgemeinen Wohngebieten nicht zulässt. Also entweder Gebiete mit Ferienwohnungen oder dauervermieteten Wohnungen – Mischgebiete gibt’s nicht.

Da fragt sich doch der geneigte Ferienimmobilist, wieso ihm in Tourismusregionen überall gemischt genutzte Gebiete begegnen? Die Kommunen waren entweder über den Inhalt der Baunutzungsverordnung nicht im Bilde oder haben diese schlichtweg ignoriert. Obwohl das Urteil bereits recht lange zurückliegt, hielten viele Kommunen bislang still. Wohlwissend, dass für die Gemeindekasse wichtige Tourismuseinnahmen auf dem Spiel stehen. Doch nachdem Anwohner Ferienwohnungen bei der Bauaufsicht anzeigten, ist man dort nun zum Handeln gezwungen. So hat die Bauaufsicht des Landkreises Rostock bereits 2014 zahlreiche Nutzungsuntersagungen an Wohnungseigentümer verschickt, unter Androhung empfindlicher Geldbußen und der Versiegelung der Wohnungen. Nun haben sich in Rerik Vermieter zu einer Bürgerinitiative zusammengeschlossen, die sich für den Erhalt der Wohnungen einsetzt. Der Richterspruch gilt übrigens bundesweit, und wurde 2015 durch das OVG MV erneut bestätigt. In einem Fall urteilte das OVG, dass Ferienimmobilien in Wohnbgebieten weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig sind (Az. 3 M 86/14, 14.04.2015), in einem anderen verbot man mehreren Vermietern, ihre Ferienwohnungen an Urlaubsgäste zu vermieten (Az. 3 M 92/14, 20.05.2015).

Fewo und Wohnung gemischt – Was nun?

Die Kommunen überlegen in Ihrer Not eine Änderung der Bebauungspläne. Das kostet Zeit und viel Geld. Und am Ende ist man noch nicht einmal sicher, ob dies juristisch im Sinne der Ferienvermieter ausgeht. Eigentlich könnte nur eine Änderung der bundesweiten Baunutzungsverordnung eine legale und beständige Lösung versprechen. Doch die ist Bundesgesetz und damit Aufgabe von Bundestag und Bundesrat. Doch selbst eine derartige Korrektur würde das Grundproblem nicht aus der Welt schaffen. Es wohnen immer noch Dauerbewohner und Ferienvermieter nebeneinander. Und beide haben gewichtige Argumente. Der Dauerbewohner müsste weiterhin urlaubsbeschwingte Geräuschpegel so mancher Feriengäste ertragen und einem Ferienvermieter schwimmen bei einem Vermietungsverbot die wirtschaftlichen Felle davon. Das nennt man wohl politisches Versagen auf ganzer Linie. Denn der Fehler liegt vorher, als man die rosarote Einnahmebrille für die Gemeindekasse aufsetzte und diese Entwicklungen seitens des Bauamtes überhaupt erst zuließ.

Die wirtschaftliche Quadratur des Kreises

Man muss sich mal vor Augen halten, was da eigentlich passiert. Einem Eigentümer wird die Vermietung seiner Wohnung an Urlaubsgäste untersagt. Das befördert dessen wirtschaftliche Kalkulation quasi über Nacht in den Mülleimer. Sozusagen eine behördlich bestimmte Fehlinvestition, denn steuerliche Planungs- und Finanzierungsgrundlagen werden auf den Kopf gestellt. Ehemalige Ferienwohnungen stehen anschließend leer, Gäste bleiben aus. Je weniger Gäste übernachten können, umso weniger touristische Arbeitsplätze werden am Standort benötigt. Möglicherweise muss sogar der Dauerbewohner von nebenan um seinen Job zittern. Im Einzugsgebiet der Großstadt Rostock mag man sich mit Pendel-Arbeitsplätzen zu helfen wissen. Aber was machen die Bewohner von Ferienorten, in deren Umkreis der Tourismus Hauptarbeitgeber ist? Im Endeffekt könnten sich damit beide Parteien ins sprichwörtliche eigene Knie schießen.

Für betroffene Ferienvermieter sind lange polische Hängepartien existenzielles Gift. Vielleicht wäre es klug, sich sicherheitshalber mit einer Dauervermietung der bisherigen Ferienwohnung anzufreunden. Das bedeutet natürlich auch die Auseinandersetzung mit dem deutschen Mietrecht und vielen Aspekten, die bei der Ferienvermietung keine oder nur eine untergeordnete Rolle spielten. So bietet beispielsweise das Info-Portal wohnung-jetzt.de ausführliches Hintergrund-Wissen für Vermieter, die sich mit dem Gedanken einer Dauervermietung tragen. Auch bislang nicht betroffene Vermieter von Ferienimmobilien sollten die Bebauungspläne am Standort prüfen, ob ein theoretisches Verbotsrisiko besteht. Auf Eventualitäten vorbereitet zu sein, hat sicher noch niemandem geschadet.

Potentiellen Käufern einer Ferienimmobilie kann man nur raten, sich vor einer Vertragsunterschrift die Bebauungspläne des Standortes genau anzusehen, um das Dilemma rund um eine verbotene Ferienvermietung von vornherein zu umgehen.

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