Mallorca Immobilien – Steuerspartrick unter Beschuss

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Haben Sie schon einmal etwas von einer Sociedad Limitada gehört? Nein? … Das ist eine spanische Kapitalgesellschaft, vergleichbar mit einer deutschen GmbH. Und sie erfreut sich bei Käufern von Immobilien auf der Baleareninsel Mallorca einer großen Beliebtheit. Mit Hilfe einer Sociedad Limitada läßt sich nämlich ein interessantes Konstrukt zur Steuervermeidung bilden, wie es diversen Presseartikeln kürzlich zu entnehmen war. Das funktioniert dann so:

Beim Kauf einer Ferienimmobilie auf Mallorca wird eine derartige Kapitalgesellschaft errichtet und als Eigentümerin eingetragen. Die Käufer der Immobilie sind also indirekte Eigentümer durch den Besitz der Anteile an dieser Sociedad Limitada. Die Hintergründe dieses Gestaltungsmodells sind folgende:

  • die spanische Wertzuwachssteuer entfällt
  • die Vermeidung von Erbschaftssteuern
  • eine Haftungsbeschränkung
  • sowie Anonymität

Nun geistert seit einigen Tagen ein Urteil des Bundesfinanzhofs durch den Blätterwald, welches sich mit den steuerlichen Folgen dieser Steuerspar-Konstruktion auseinandersetzt. Im konkreten Fall ging es um eine vierköpfige deutsche Familie, die im Jahr 2000 für ca. 2,4 Millionen DM ein Anwesen in Puerto Andratx auf Mallorca erwarb. Als Käuferin trat die erwähnte Sociedad Limitada auf, an der die Familienmitglieder zu je einem Viertel beteiligt waren.

Foto: J Rawls, wikimedia commons

Die 160 qm große Villa mit Swimmingpool wurde von den Familienangehörigen unentgeltlich zu Urlaubszwecken genutzt und stand hierfür ganzjährig zur Verfügung. In Deutschland würde man sich als Eigentümer in so einem Fall mit zwei Dingen konfrontiert sehen: Einerseits mit dem behördlichen Verlangen nach einer Zweitwohnungsteuer und andererseits mit der steuerlichen Nichtabsetzbarkeit von Kosten wegen Eigennutzung. Es ist daher nicht verwunderlich, wenn man nun amtlicherseits ein Auge auf dieses beliebte mallorquinische Steuermodell geworfen hat. Da wird sich doch eine Angriffsfläche finden lassen …

Das Problem beginnt damit, dass für die Nutzung der Ferienimmobilie zumeist keine bzw. keine marktübliche Miete gezahlt wird. Die Sociedad Limitada verzichtet dadurch auf eine Vermögensmehrung aus – sorry für das Juristendeutsch – Gründen des gesellschaftlichen Näheverhältnisses. Dieser Mietverzicht bedeutet aus Sicht des BFH eine verdeckte Gewinnausschüttung der Gesellschaft an ihre Gesellschafter. Es wurde nun für die Jahre 2001 bis 2005 ein Besteuerungsrecht abgeleitet in Höhe von ca. 78.000 Euro pro Jahr für die geschätzte Kostenmiete zuzüglich eines Gewinnzuschlags. Der Betrag wurde den Familienmitgliedern zu jeweils einem Viertel zugerechnet.

Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass seit 2013 ein neues deutsch-spanisches Abkommen zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung gilt. Demnach dürfte das Besteuerungsrecht für erwähnte Gewinnausschüttungen zumeist in Spanien liegen. Somit sollte das Risiko einer Nachversteuerung in Deutschland von 2013 an wohl sinken.

Beim Kauf von Immobilien auf Mallorca will also gut überlegt sein, für welche rechtliche Konstruktion man sich erwärmt. Aber eine fachlich versierte Beurteilung durch einen Juristen/Steuerberater sei dringend angeraten. Denkbar könnte z.B. sein, eine Vermietung der Ferienimmobilie in Kooperation mit einer zuverlässigen Vermietungsagentur vorzunehmen und die eigenen Aufenthalte im Urlaubsdomizil genau so wie die anderen Gästeankünfte zu behandeln. Man zahlt also seinen Reisepreis, der entsprechend zu versteuern wäre. Im Gegenzug fließen der Sociedad Limitada Mieteinnahmen zu und die Problematik des o.g. BFH-Urteils entfällt. Außerdem wären die Kosten der Immobilie dann wohl ganzjährig steuerlich absetzbar …

Titelfoto: Porto Pi by Antonio ML Cabral, wikimedia commons

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Kommentare

  1. Jasper  November 10, 2013

    Sie haben wirklich gute Tipps ! Ich überlege schon seit ein paar Jahren, eine Immobilie auf Mallorca oder auch in Spanien zu kaufen. Nur ich weiß nicht, wie diese Krise wohl weiter verlaufen wird!

    antworten
    • Clausi  Januar 22, 2014

      Wenn das eindeutig wäre, würden sicherlich noch mehr Leute zu spanischen Immobilien greifen. Gerade als Altersvorsorge ist es ein interessantes Modell bei den aktuellen Niedrigzinsen. Schade finde ich es dennoch, wenn solche Steuerschlupflöcher mal wieder von der Oberschicht genutzt werden und Otto Normalverbraucher trägt nachher die Konsequenzen, falls es aufgrund eines Gerichtsurteils zur Nachbesteuerung kommt.

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