Mallorca – Politisches und juristisches Gerangel um Ferienimmobilien

Geschrieben von:

In den letzten Monaten gab es zahlreiche Entwicklungen auf der Baleareninsel Mallorca, welche für Käufer, Eigentümer und Vermieter von Ferienimmobilien interessant sind. Dabei haben vor allem die Politiker des Inselrates beachtlichen Enthusiasmus an den Tag gelegt. Grund- und Vermögensteuer, Hypothekenzinsen, bebauungsfähige Grundstücksgrößen, Umfang und Legalität der Ferienvermietung – kaum ein Bereich wurde ausgelassen. Schauen wir uns die Ereignisse im Einzelnen an.

EuGH verdonnert spanische Banken zur Rückzahlung von Hypothekenzinsen

Spanische Banken sollen Kunden 4 bis 5 Milliarden Euro zurückzahlen – Warum? Viele Hypothekenverträge wurden in Spanien mit einem variablen Zins abgeschlossen. Dieser lehnte sich meist an den jeweiligen Zinssatz des Euribor an plus einem Zinsbetrag als Einkunftsquelle der Banken. Diese hatten zahlreiche Verträge mit einer sogenannten clausula suelo versehen, die den Finanzinstituten auch dann erkleckliche Zinseinnahmen garantiert, wenn der Euribor stark fällt. Letzterer befindet sich seit einiger Zeit nahe Null Prozent, so dass diese Mindestzinsklausel greift. Dass führt manchmal dazu, dass die Banken doppelt soviele Zinseinnahmen erhalten wie zu Beginn der Darlehenslaufzeit (siehe Beispielrechnung).

Bereits 2013 hatte der Oberste Spanische Gerichtshof diese Praktik beanstandet, allerdings ohne rückwirkende Geltung und ohne Rückerstattungsanspruch der Kunden. Der Europäische Gerichtshof hatte Ende letzten Jahres nun dieser Auffassung widersprochen und die spanischen Banken verdonnert, betroffenen Kunden eine Rückerstattung zu gewähren. Ob ein Rückforderungsanspruch besteht, sollten Eigentümer von Mallorca Immobilien von einem sachkundigen Rechtsanwalt prüfen lassen.

Wer zahlt die Grundsteuer beim Immobilienerwerb?

In der bisherigen Rechtssprechung war hinsichtlich der Grundsteuer für eine Immobilie auf Mallorca stets der Eigentümer zum Stichtag 1. Januar eines Jahres steuerpflichtig. Das kam natürlich einem Käufer entgegen, der im Laufe des Jahres diese Immobilie erwarb und diese Abgabe bereits abgeführt war. Versicherungen oder Verbrauchszahlungen wie Strom, Wasser oder Gas werden in Kaufverträgen immer auf den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgestellt und zwischen den Parteien abgerechnet, die Grundsteuer bislang jedoch nicht.

Dem hat das Tribunal Supremo bereits in 2016 ein Ende gesetzt und es gilt fortan auch bei der Grundsteuer die zeitanteilige Aufrechnung zwischen den Beteiligten. Dies stellt nun die grundsätzliche Regelung dar und muss nicht im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden.

Spanische Vermögensteuer

Im Newsletter 230 des mallorquinischen Immobilienunternehmens Minkner & Partner vom 24. März wird an die Vermögensteuer erinnert, die per königlichem Dekret vom Dezember des Vorjahres auch in 2017 abzuführen ist. Im Gesetz ist übrigens die erneute Aussetzung der Vermögensteuer ab 2018 vorgesehen. Man darf gespannt sein, ob dies auch Bestand haben wird.

Politische Attacken auf die Bebauungsfähigkeit ländlicher Grundstücke

Im gleichen Newsletter ist von Plänen des Inselrates zu lesen, die Eigentumsrechte auf dem Lande zu beschneiden. Früher galt eine Mindestgröße von 7.000 qm für ein Grundstück, damit es mit einem Einfamilienhaus bebaut werden konnte. Mittlerweile gilt die doppelte Große als Voraussetzung hierfür. Nun wird auf dem politischen Parkett diskutiert, diese Mindestgrößen für bebauungsfähige ländliche Grundstücke auf 21.000 oder gar 28.000 qm zu erhöhen.

Sollte sich dieses Ansinnen durchsetzen, dann dürften etliche Eigentümer von Grundstücken mit Größen unterhalb dieser diskutierten neuen Norm ihr Land nicht mehr mit einem Einfamilienhaus bebauen.

Großvermieter von Ferienimmobilien unter Beschuss

Am 30. April berichtete das Mallorca Magazin unter Berufung auf die Tageszeitung Ultima Hora, dass die Balearenregierung erwäge, die Anzahl vermietbarer Ferienwohnungen und Ferienhäuser zu begrenzen. Der Vorstoß kommt vom linksgrünen Bündnis Mès, um zu verhindern, “ … dass einige wenige Vermieter einen Großteil des Marktes kontrollieren …“. Was für eine abenteuerliche Begründung für eine Inselgruppe, auf die alljährlich Millionen von Touristen strömen.
Die Rede ist von maximal 10 vermietbaren Ferienobjekten und dies erfreut ganz sicher die Hotellobby. Diese Begrenzung ist im Gesetzentwurf noch nicht vorgesehen und soll in der Korrekturphase eingebracht werden.

Insgesamt 200.000 Euro Strafe für Agenturen

Vor wenigen Tagen wurde im Newsletter 234 von Minkner & Partner vermeldet, daß zur Osterzeit Inspekteure des Tourismusministeriums und der Steuerbehörde Immobilien- und Vermittlungsunternehmen in Palma, Pollenca, Colonia Sant Jordi, Cala D`Or, Capdepera und Arta besucht hatten und zahlreiche Verstöße gegen das Vermietungsverbot von Appartements in Mehrfamilienhäusern feststellten. Es wurden nun Bußgelder zwischen 6.000 und 40.000 Euro verhängt.

Für den Sommer sind 900 weitere Inspektionen vorgesehen.

Politiker bei illegaler Ferienvermietung erwischt

Weiter ist i. o.g. Newsletter zu lesen, dass die marxistisch angehauchte Partei Podemos und ihr Vorsitzender Alberto Jarabo nicht müde werden, gegen die illegale, touristische Vermietung von Wohnraum vorzugehen. Nun hat es den Parteichef höchstselbst erwischt und er flog auf, weil er seine Mietwohnung in Son Serra de Marina touristisch untervermietet. Derzeit wird geprüft, ob er dafür wenigstens Steuern gezahlt hat. … Was für ein Kasperle-Theater.

Jarabo steht übrigens nicht allein da. Bereits vor ihm legten mehrere Parteikollegen ihre Ämter wegen Korruptionsverdacht nieder.

Amazon Buchtipps Spanische Immobilien

Immobilienkauf mit einer Sociedad Limitada:

Spanienimmobilien erwerben, besitzen und vererben (Immobilien im Ausland)

Mallorca 2030 - Vermeidung von Risiken beim Immobilienerwerb auf Mallorca: Eine „Sorgfältge Prüfung“ als Basis - Rechtsstand Mai 2015

Sorgfältige Prüfung beim Kauf einer Immobilie: Eine „Due Diligence“ als Basis für die Kaufentscheidung

Immobilienkauf mit einer Sociedad Limitada*
Die Vermögenshaltende S.L. – eine Investitionsstruktur auf dem Prüfstand

Willi Plattes, Hinnerk Fauteck, Thomas Fitzner, Günther Strunk

Spanienimmobilien erwerben, besitzen und vererben*
Immobilien im Ausland

Peter Schöllhorn

Vermeidung von Risiken beim Immobilienerwerb auf Mallorca*
Eine „Sorgfältge Prüfung“ als Basis – Rechtsstand Mai 2015

Carlos Jiménez, Heribert Heckschen, Günther Strunk, Willi Plattes

Sorgfältige Prüfung beim Kauf einer Immobilie*
Eine „Due Diligence“ als Basis für die Kaufentscheidung

Hinnerk Fauteck, Tilmann Herzog, Günther Strunk, Curt Manthey, Oliver Girharz, Petra Schmidt, Thomas Fitzner, Willi Plattes

Ferienimmobilien und Vermietung auf Mallorca

Amazon Literatur Recht, Steuer & Leben auf Mallorca

Testament und Erbrecht für Deutsche in Spanien: Leitfaden zur neuen europäischen Erbrechtswahl, zum Testament und zum spanischen Erbrecht

Sorgenfrei leben unter Spaniens Sonne: Experten-Ratgeber für Deutsche in Spanien

Nichtresidente in Spanien: Praktischer Leitfaden durch den Behördendschungel. Inklusive detaillierter Anleitung zum Ausfüllen des Modelos 210

Mallorca 2030 - Spanische Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für deutsche Nichtresidenten

Testament und Erbrecht für Deutsche in Spanien*
Leitfaden zur neuen europäischen Erbrechtswahl, zum Testament und zum spanischen Erbrecht

Christoph Sander

Sorgenfrei leben unter Spaniens Sonne*
Experten-Ratgeber für Deutsche in Spanien

Dr. Rainer Fuchs

Nichtresidente in Spanien*
Praktischer Leitfaden durch den Behördendschungel. Inklusive detaillierter Anleitung zum Ausfüllen des Modelos 210

Kerstin Stephanie Bumiller

Mallorca 2030*
Spanische Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für deutsche Nichtresidenten

Willi Plattes

Auslandsimmobilien in Spanien

* Affiliate-Link

2
  Verwandte Artikel

Kommentare

  1. Tilo Boy  Juni 26, 2017

    Nachtrag zum Artikel: Im aktuellen Newsletter von Minkner & Partner ist folgendes zu lesen:

    Pläne der Linksregierung zur enteignungsgleichen Beschränkung des Bauens auf „suelo rustico“ vorerst vom Tisch

    Für große Unruhe bei der ländlichen Bevölkerung und Eigentümern von Grundstücken im ländlichen Bereich (suelo rustico) hatten Pläne der Linksregierung gesorgt, die Mindestgrundstücksgröße für eine Bebaubarkeit von 14.000 m² auf 28.000 m² zu erhöhen. Grundstücksbesitzer ländlicher Grundstücke von z.B. 30.000 m² haben derzeit noch die Möglichkeit, diese Grundstücke zu teilen, so dass zwei Grundstücke mit je 14.000 m² Mindestgröße entstehen, um dann z.B. für ihre zwei Kinder dort jeweils ein Haus zu bauen. Die Pläne der Linksregierung wurden als faktische Enteignung oder enteignungsgleicher Eingriff angesehen. Kein Wunder, dass bei solchen Überlegungen derzeit 51 % der befragten Wähler die Arbeit der Linksregierung als „negativ“ bewerten und der Linkspakt, wäre am Sonntag Wahl, mit Pauken und Trompeten untergehen würde. Nun, die dargestellten Überlegungen sind vorläufig vom Tisch. Es bleibt bei der Mindestgrundstücksgröße von 14.000 m² für das Bauen auf ländlichem Boden. Allerdings soll es neue Beschränkungen geben: So will man zukünftig nur noch kleine Bauernhäuser gestatten, und der Bau von Swimmingpools soll nicht mehr gestattet werden.

    antworten
  2. Tilo Boy  Juni 26, 2017

    Im selben Newsletter wird berichtet, dass es für die Balearenregierung in Sachen Deckelung der Anzahl vermietbarer Ferienobjekte pro Eigentümer ein Veto aus Madrid gab:

    Änderung des Tourismusgesetzes in Bezug auf die private Ferienvermietung, Veto aus Madrid

    Die Balearen-Regierung bastelt bekanntlich an einer Änderung des Tourismusgesetzes in Bezug auf die Ferienvermietung privaten Wohnraums. Teile des Gesetzesvorhabens sind schon veröffentlich. Doch fest und sicher ist noch nichts – und wird es wohl auch nicht so bald werden. Die Zentralregierung hält den vorgelegten Entwurf für rechtswidrig und zweifelt insbesondere an, dass die Balearen die Kompetenz hätten, für die Ferienvermietung bestimmte Obergrenzen festzusetzen und bestimmten Unternehmensgruppen die Ferienvermietung generell zu untersagen. Die Balearen-Regierung sieht das als „Angriff auf die Autonomie der Balearen“.

    antworten

Schreibe einen Kommentar