Neues Tourismusgesetz auf Mallorca – Fewo-Vermietung nun erlaubt?

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2 Jahre lang schraubte man mit viel öffentlichem Getöse an einem neuen Gesetzeswerk, welches den Tourismus auf den Balearen regulieren soll. Nun ist es soweit. Mallorca und die Schwesterinseln bekamen am 04. August 2017 von der balearischen Landesregierung per Dekret ein Gesetz zur Ferienvermietung verpasst, das am 08. August bereits in Kraft trat. Darin finden sich neue Festlegungen zur touristischen Vermietung von Wohnungen und Appartements – Können nun auch Fewos vermietet werden?

Was bisher erlaubt war

Nach dem alten Tourismusgesetz aus dem Jahr 2011 war es gestattet, alleinstehende Einfamilienhäuser, Fincas, Stadthäuser und Einliegerwohnungen an Urlaubsgäste zu vermieten. Erforderlich hierfür war jedoch eine Eintragung in ein Register, wenn sowohl die baulichen als auch die touristischen Normen erfüllt werden konnten. Dafür gab es bei Genehmigung eine Registernummer nebst einer Gebühr pro Schlafplatz.

Wohnungen und Appartements konnten legal nicht an Touristen vermietet werden. Eigentümer von Appartements und Wohnungen auf Mallorca besaßen also keine Chance, an eine der begehrten Genehmigungen zu gelangen. Es sei denn, die Vermietung fiel unter die Regelungen des Gesetzes zur Langzeitvermietung LAU. Allerdings war die (unentgeltliche) Überlassung der Wohnung an Familienmitglieder und Freunde erlaubt. Das führte schließlich zu einem sprunghaften Wachstum der Größe von Familien und Bekanntenkreisen. Und wer kontrollierte schon, ob nicht doch Gelder flossen?

Auch der rasante Anstieg angebotener Mallorca-Unterkünfte auf Portalen wie Airbnb legte nahe, dass sich ein Teil des Vermietungsgeschäftes unterhalb des Behördenradars abspielte. Was also tun?

Politisches Hickhack in Reinkultur

In unserem letzten Mallorca-Artikel hatten wir die turbulenten Ereignisse der vergangenen Monate bereits zusammengefasst. Die Sommermonate schlossen sich dem nahtlos an und gipfelten im Juli in einem „Nein“ der Protestpartei PODEMOS zu einem zentralen Punkt des Gesetzentwurfes hinsichtlich der Ferienvermietung von Wohnungen und Appartements. Also musste nachgebessert werden, denn das Linksbündnis aus Sozialisten, der Regionalpartei Mès per Mallorca und eben PODEMOS erreicht nur gemeinsam eine Mehrheit im Parlament.

Das Balearen-Parlament hat schließlich am 04.09.2017 die neuen Regelungen auch offiziell ratifiziert. Worauf müssen sich Immobilieneigentümer und Ferienvermieter nun einstellen?

Wichtige Neuregelungen im Tourismusgesetz

Fassen wir wesentliche Bestandteile des neuen Regelwerkes einmal zusammen:

  • Wie wird im Rathaus von Palma in Sachen Wohnungsvermietung an Touristen entschieden?

    Die Vermietung von Wohnungen/Appartements an Feriengäste ist in bestimmten Fällen und unter Auflagen nun grundsätzlich möglich. Allerdings hat die Sache gleich mehrere Pferdefüße. Inselräte und Gemeinden haben nun 1 Jahr Zeit festzulegen, wo überhaupt Lizenzen zur Ferienvermietung erteilt werden können. Mallorcas Inselrat hat bereits 6 Gebiete festgelegt, in denen zukünftig keine neuen Gästebetten zugelassen werden sollen: Paguera, Santa Ponsa, Playa de Palma, Palmanova – Magaluf, Cales de Mallorca und Cala Bona – Son Moro – S’Illot. Palmas Bürgermeister Antoni Noguera kündigte zudem ein generelles Fewo-Verbot in der Innenstadt an.

  • Während dieses einjährigen Moratoriums werden keine neuen Genehmigungen erteilt. Zumal in den letzten Monaten wohl zahlreiche Immobilien-Eigentümer noch Lizenzen beantragt hatten, die erst einmal abgearbeitet werden müssen.

  • Eigentümer dürfen eine ansonsten selbst genutzte Wohnung maximal 60 Tage im Jahr an Urlaubsgäste vermieten.

  • Vermieter benötigen eine Registrierungsnummer, um ihr Ferienobjekt auf Unterkunftsportalen wie Airbnb platzieren zu können. Portale wurden bereits mit einer Frist von 14 Tagen aufgefordert, für eine Anzeige der Registrierungsnummer zu sorgen. Das erleichtert den Kontrolleuren die Fahndung nach illegal eingestellten Domizilen.

  • Strafzahlungen wurden erhöht. Vermietern ohne vorgeschriebene Haftungserklärung beim Tourismusministerium drohen Geldbußen zwischen 20.000 und 40.000 Euro. Unterkunftsportalen werden 40.000 bis 400.000 Euro Geldbußen angedroht, wenn Feriendomizile ohne Registrierungsnummer veröffentlicht werden. Der Strafkatalog ist bereits in Kraft.

  • Jede Vermietung unter einem Monat gilt automatisch als touristisch und fällt somit nicht unter das spanische Gesetz zur Langzeitvermietung LAU.

  • Bei der Vermietung von Appartements in Wohnanlagen müssen alle Nachbarn der Vermietung an Urlauber zustimmen, bei Appartements in Mehrfamilienhäusern genügt eine einfache Mehrheit der Haushalte.

  • Maximal 3 Wohnungen dürfen pro Besitzer touristisch vermarktet werden.

Aus diesem Bürokratiemonster ergibt sich wohl, dass Wohnungen und Appartements auch weiterhin nur eingeschränkt an Feriengäste vermietet werden können. Beste Chancen dürften die Eigentümer im Inselinneren haben. Aber das neue Gesetzeswerk geht noch weiter. Auch frischgebackene Bauherren von Ferienimmobilien auf Mallorca und sogar die Touristen bekommen ihr Fett weg.

Neubau-Immobilie fertiggestellt – jetzt an Urlauber vermieten?

Eindämmung touristischer Bautätigkeit?

Wer auf dem Immobilienmarkt Mallorca nicht fündig wird und daher einen an die eigenen Bedürfnisse bestens angepassten Neubau plant, ist ebenfalls betroffen – so man denn eine spätere Vermietung an Feriengäste, z.B. zur Refinanzierung, im Hinterkopf hat. Im Gesetz ist nun verankert, dass eine touristische Nutzung erst nach 5 Jahren gestattet ist.

Das ist ein dickes Brett für Kaufinteressenten mit Vermietungsgedanken. Da müssen sicher einige Finanzierungsplanungen neu überdacht werden. Der Regierung schwebt vor, auf diese Weise die touristische Bautätigkeit einzudämmen. Langfristig gesehen, ist diese Regelung vielleicht gar nicht mal so abwegig. Abgesehen vom Stopp weiterer Zersiedelung darf man nicht vergessen, dass Spanien und insbesondere Mallorca in den letzten 3 Jahren enorm von der Schwäche der Konkurrenz in der Türkei, Ägypten, Tunesien und auch in Frankreich profitiert hat. Politische Unwägbarkeiten und Anschläge in diesen Ländern hatten viele Urlauber veranlaßt, sich lieber momentan sicheren Reisedestinationen zuzuwenden. Niemand weiß, wie lange diese „geliehenen“ Touristen auch weiterhin spanische Ferienziele anstreben. Falls dieser Trend einmal abebbt oder sich gar umkehrt, dann gäbe es auf Grund der satten Vermehrung touristischer Bausubstanz in den letzten Jahren doch etliche Leerstände zu befürchten.

Touristensteuer wird 2018 auf Mallorca verdoppelt

Ab Januar 2018 treten auch neue Tagessätze bei der Touristensteuer in Kraft. Minister Biel Barcelò gab zum Besten, dass sich die Touristensteuer bewährt habe und auf große Akzeptanz gestoßen sei. Man habe nach deren Einführung 2016 keinen Besucherrückgang festgestellt. Ob das Wachstum nicht doch zu einem erheblichen Teil auf das Konto der „geliehenen“ Touristen geht und vermutlich eher weniger mit einer breiten Akzeptanz zu tun hat, ließ er unbeachtet. Immerhin sollen mit dieser Abgabe Nachhaltigkeitsprojekte finanziert werden, um die Folgen des Tourismus für die Umwelt zu kompensieren. Dann wollen wir mal hoffen, dass dem auch so ist …

Bislang gelten Tagessätze zwischen 0,50 und 2 Euro. Nach der neue Regelung fallen für Hotels und Ferienappartements je nach Kategorie zwischen 2 und 4 Euro pro Tag an. An Feriengäste vermietete Privatwohnungen, Fincas, Landhotels und Kreuzfahrtpassagiere werden mit 2 Euro/Tag zur Kasse gebeten. Hostels, Pensionen und Campingplätze sind mit 1 Euro dabei. Für alle gilt in der Nebensaison der halbe Tagessatz sowie grundsätzlich zzgl. einer Mehrwertsteuer von 10% (IVA). Es wird mit Einnahmen in Höhe von 120 Millionen Euro gerechnet.

Titelfoto: hh oldman; Artikelbild 1: Lanoel; Artikelbild 2: Nikolai Maximowitsch; alle wikimedia commons

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