Die Bewertung von Ferien-Immobilien – Teil 6

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Sammeln Sie erforderliche Informationen zum Immobilienmarkt!

Ganz gleich, ob Kauf, Finanzierung, Umschuldung oder Verkauf einer Ferienimmobilie, ohne Bewertung der Ferienwohnung bzw. des Ferienhauses geht es nicht. Je nach Konstellation und Zahl der Beteiligten differieren die Vorstellungen zum Wert eines Ferienobjektes manchmal recht erheblich. Auch wenn die bereits vorgestellten üblichen Bewertungsverfahren namens Ertragswert-, Vergleichswert- und Sachwertverfahren eine gewisse Objektivität in die Angelegenheit miteinbringen – jeder Beteiligte beurteilt trotzdem subjektiv. Ein Banker folgt bankinternen Richtlinien zur Risikominimierung, ein Käufer strebt einen niedrigstmöglichen und ein Verkäufer einen höchstmöglichen Immobilienwert an. Auch der Immobilienmakler hat ein berechtigtes Interesse an einem bestimmten Objektwert. Liegt dieser zu hoch, dann findet sich möglicherweise kein Käufer und mit der Maklerprovision ist es dann Essig. Liegt er zu tief, muss der Makler geringere Provisionen verknusen können.

Bevor nun ein (potentieller) Eigentümer sich an die eigentliche Wertermittlung des Feriendomizils macht, sollte er die erforderlichen Marktinformationen sammeln. Und zwar von oben nach unten, von Makrolage zur Mikrolage. Soll heißen, man beginnt mit einem Blick auf die allgemeine Großwetterlage auf dem Immobilien- und Ferienvermietungsmarkt und arbeitet sich scheibchenweise bis zum eigentlichen Objekt vor.

Was sollte ich alles zum Immobilienmarkt recherchieren?


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  • Wie ist die allgemeine wirtschaftliche Lage und jene auf dem Immobiliensektor? Haben wir es mit einem Käufer- oder Verkäufermarkt zu tun?
  • Wie steht es um den Immobiliensektor in der auserkorenen Ferienregion? Entwickelt sich das Immobiliengeschäft dort marktkonform oder gegenläufig?
  • Welche Entwicklungen gab es am Standort der Ferienimmobilie? Zählt der Ferienort zum niedrig-, mittel- oder hochpreisigen Segment?
  • Wie haben sich die Immobilienpreise in der speziellen Lage des Objektes entwickelt? Zählt sie zu den einfachen, mittleren, guten oder sehr guten Lagen?
  • Welche Bodenrichtwerte gelten hier? Sind diese unverändert, gefallen oder gestiegen in den vergangenen Jahren?
  • Wie war die Preisentwicklung bei Immobiliengeschäften in der unmittelbaren Nachbarschaft?
  • Gibt es vergleichbare Objekte am Standort, in ähnlicher Lage, die nach Grundstück, Bauqualität, Technikstand und Ausstattung Ihrem Wunschobjekt entsprechen? Zu welchen Preisen?

Nun werden sich einige fragen, wozu sie das alles wissen müssen. Prinzipiell müssen Sie nicht, aber es hilft bei der Abschätzung, ob Marktpreise und Zeitpunkt günstig für Ihr Vorhaben sind.

Nehmen wir doch einmal an, aktuell ist die wirtschaftliche Lage rosig und der Immobilienmarkt boomt, weil genügend Geld für Investitionen vorhanden ist. Das könnte beispielsweise mit sich bringen, dass ein Käufer wenig Chancen hat, den Verkäufer preislich herunterzuhandeln, da ja genügend andere Interessenten in der Schlange auf ihre Gelegenheit warten. Im umgekehrten Fall kann es in Rezessionszeiten sein, dass viele Verkäufer gleichzeitig händeringend nach einem Kaufinteressenten Ausschau halten. Das erhöht oftmals den Verhandlungsspielraum.

Standort und Preisniveau

Die allgemeine Lage im Immobiliensektor muss sich nicht zwangsläufig an Ihrem Ferienort widerspiegeln. Während beispielsweise in den letzten Jahren die Immobilienpreise in deutschen Metropolen und TOP-Ferienorten stetig stiegen, waren in vielen ländlichen Regionen Stagnation bzw. Preisrückgänge zu verzeichnen. Es wird gemunkelt, dass auf Sylt das Wort „Rückgang“ aus dem Sprachschatz gestrichen werden soll. Man braucht es ja sowieso nicht … 😉

Generell läßt sich konstatieren, dass die Kombination beliebter Standort + hohes Preisniveau weniger anfällig für scharfe Preisrückgänge zu sein scheint. Vor allem TOP-Lagen finden auch in schlechten Zeiten noch Kaufinteressenten.

Wer mal „Bodenrichtwert + Ihr Ort“ googelt, kann sich einen guten Überblick über die Entwicklung der Grundstückpreise verschaffen. Neben kostenpflichtigen Angeboten sind auch viele Ergebnisse der Gutachterausschüsse in den Ländern und Regionen frei zugänglich. An den Bodenrichtwerten läßt sich dann schon meist erahnen, welche Preisentwicklung die daraufstehenden Häuser wohl genommen haben.

Eine weitere gute Adresse, um sich einen Überblick über die Immobilienpreise im Ferienort zu verschaffen, ist der Immobilien-Kompass der Zeitschrift „Capital“. Hier können Sie in aller Ruhe Standort, Lagen und Preise für Bestands- und Neubauimmobilien studieren. Mittels interaktiver Karte sogar bis auf Ihre Wunschimmobilie zoombar. Durch den Immobilien-Kompass haben Sie nun auch eine Möglichkeit zur Hand, eine preislich vergleichbare Lage für auf dem Markt befindliche Ferienwohnungen und Ferienhäuser ausfindig zu machen.

Um die Einrichtung und Ausstattung Ihres Wunschobjektes vergleichen zu können, bietet es sich an, die aktuellen Angebote auf den gängigen Immobilienportalen wie Immobilienscout24, Immowelt oder Immonet zu sondieren. Wenn man sich nicht sicher ist, ob das Angebot eine vergleichbare Lage hat, weil die Adressangabe fehlt, lohnt sich bestimmt ein Telefonat oder eine email mit dem jeweiligen Anbieter.

Fehlen darf natürlich nicht der Hinweis, einfach die örtlichen Immobilienmakler zu kontaktieren. Diese werden Ihnen sicher bereitwillig Auskunft zu Standort, Lage und Preisniveau geben.

Schauen wir uns im Teil 7 an, woher man die Informationen zur Lage am Markt für die Ferienvermietung bekommt …

 

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