Immobilien in Berlin kaufen – Lohnt sich Ferienvermietung?

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Eine interessante Nische im Bereich der Ferienvermietung ist der Erwerb einer Immobilie in deutschen Metropolregionen, um diese dann an wechselnde Gäste zu vermieten. Ich hatte dieses Thema bereits im Teil 2 der Marktanalyse für Ferienobjekte kurz angerissen. Wer eine Immobilie in Städten wie z.B. München, Hamburg, Berlin oder auch Köln besitzt, verfügt über die Möglichkeit, gleich aus mehreren Optionen auswählen zu können. Ich will dies heute mal am Beispiel der Hauptstadt demonstrieren: Der Kauf einer Immobilie in Berlin und deren touristische Nutzung fernab einer Dauervermietung.

Metropolregionen sind keine typischen Destinationen für 14 Tage Sommerurlaub. Gäste in Großstädten interessieren sich weder für ein Sonnenbad am Strand noch für eine Wandertour durch die Berge … hier sind Museen, historische Stätten, Shopping-Möglichkeiten oder auch Messen Trumpf. Die unglaubliche Vielfalt an Möglichkeiten für die Besucher sollte zugleich das Herzstück des Marketings für Vermieter darstellen.

Nehmen wir einmal an, Sie wollen eine Immobilie in Berlin kaufen und überlegen, ob Sie diese dauerhaft an einen festen Mieter oder an wechselnde Gäste vermieten sollen. Wenn Sie die Vor- und Nachteile gründlich abwägen, werden Sie feststellen, dass es aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten heraus durchaus sinnvoll sein kann, eine Vermietung der Wohnung oder des Hauses an wechselnde Gäste in die Hand zu nehmen. Hauptgründe: Die Mieteinnahmen können wesentlich höher sein als bei einer Dauervermietung und das recht rigide deutsche Mietrecht spielt eine eher untergeordnete Rolle …

Allerdings ist der Aufwand natürlich höher. Das beginnt beim höheren Marketingaufwand für die zu gewinnenden Gäste, reicht über Belegungsmanagement, höhere Kosten für Reinigung, Verwaltung, Renovierung bis hin zu einem erheblichen Zeitaufwand. Dafür haben Sie aber auch einen unschätzbaren Vorteil: Die Macht der Nische!

Nirgendwo sonst in Deutschland kann den Gästen der Besuch des Brandenburger Tores, der Siegessäule, des Reichstages oder des Fernsehturmes schmackhaft gemacht werden. Nur wer nach Berlin kommt, kann sich an diesen Sehenswürdigkeiten erfreuen. Einen schicken Strand hingegen finden Sie an vielen Küstenorten von Nord- und Ostsee. Auf diesen Einzigartigkeiten sollten Sie Ihr Vermietungsmarketing aufbauen. Wenn Ihre Immobilie in Berlin auch noch inmitten wundervoller Natur läge, dann können Sie sogar eine doppelgleisige Vermarktungsstrategie fahren. Einerseits Entspannung pur an den Berliner Seen wie Wannsee, Müggelsee, Herthasee oder Schlachtensee oder in Naherholungsgebieten wie Grunewald oder Tiergarten – andererseits jederzeit die Möglichkeit, Sehenswertes in Berlin auf kurzem Wege zu bestaunen. (Als Tourist ist die Nutzung von U- und S-Bahn in Berlin generell empfehlenswert.)

Brandenburger Tor in Berlin
Foto: ger1axg

Und verwöhnen Sie Ihre Gäste mit reichlich kleinen Nettigkeiten, wie beispielsweise Stadtpläne, Fahrpläne für S- und U-Bahn, empfehlenswerte Restaurants, Öffnungszeiten von Museen, Theater usw. Haben Sie immer vorrätig, was den Gast interessieren könnte: Wo finde ich …? Wie komme ich dorthin? Wann hat es geöffnet? Was kostet das? Wo kann ich gut shoppen gehen? Nicht jeder Mensch ist Großstadtleben gewohnt. Sie können mir glauben, dass Ihre Gäste es Ihnen danken werden. Wer will schon wertvolle Urlaubszeit derart vergeuden, stundenlang etwas zu suchen?

Ein etwas anderer Fall ist die Spezialisierung auf Messegäste. Auch diese Nische funktioniert prima, wenn man sich ein paar gründliche Gedanken macht. Ihr Marketing sollte dann exakt auf die Bedürfnisse von Messebesuchern oder auch Aussteller ausgerichtet sein: Messeprogramme, Fahrtmöglichkeiten, empfehlenswerte Restaurants für den Abend, Entspannungsmöglichkeiten (man ist abends nach Messebesuchen körperlich oft geschlaucht) u.a.. Einige Freunde aus meinen Facebook-Netzwerk praktizieren dies sehr erfolgreich …

Es gilt natürlich, dass eine Spezialisierung auf Aussteller und Besucher einer Messe nur dort sinnvoll ist, wo auch permanent Messen stattfinden. Dies sind im Regelfall Großstädte wie Hamburg, Hannover, Köln, Düsseldorf, München oder eben Berlin. Sonst rechnet sich das Ganze eher nicht. Sie bekommen mit Messebesuchern zwar nicht einen vollbelegten Sommer ohne belegungsfreie Tage hin, haben dafür aber auch viele Chancen für Gäste im Winterhalbjahr. Denn Messen gibt es ganzjährig.

Sie könnten sich auch als „Shopping-Fewo“ positionieren. Wer zu Ihnen kommt, kann sich sicher sein, an die besten, elegantesten oder günstigsten Orte für den Einkauf in Berlin geführt zu werden. Sie können auch ein Shopping-Programm auf die Beine stellen und sich von Ihren Gästen vor deren Ankunft deren Shoppingabsichten kundtun lassen. Dies garnieren Sie für Ihre Gäste mit einem abendlichen Dinner in angesagten Restaurants, um den Shopping-Erfolg zu würdigen oder einem entspannenden Besuch im Theater, um den Shopping-Stress wieder abzuschütteln. Und fertig ist eine Vermarktungsidee … Ihrer Phantasie sind da keine Grenzen gesetzt. Nutzen Sie das Füllhorn der Möglichkeiten in der Hauptstadt Berlin!

Bleibt noch der Blick auf die Entwicklung der Preise für den Kauf von Immobilien in Berlin. Wie in vielen Ballungsgebieten Deutschlands stiegen die Immobilienpreise auch in Berlin in den letzten Jahren drastisch an. Kürzliche Artikel im „Spiegel“  und im „Handelsblatt“ belegen dies. Bei einem Berliner Immobilienmakler finden Sie in dessen Blog auf www.gast-immobilien.de auch detailliertere Angaben zur Preisentwicklung Berliner Stadtbezirke.

Trotz bisheriger Preissteigerungen bietet Berlin für Immobilienkäufer nach wie vor attraktive Investitionsobjekte. Die durchschnittlichen Preise von Immobilien liegen gegenüber anderen deutschen Metropolen wie Hamburg oder München deutlich niedriger. Das gilt erst recht mit Blick auf andere Hauptstädte Europas.

 

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Kommentare

  1. Alex  September 28, 2012

    Die Nutzung einer solchen Wohnung in Berlin als Ferienwohnug ist natürlich nicht für jedermann geeignet. Es ist keine klassische Kapitalanlage. Interessant wären noch Statistiken zu durchschnittlichen Belegungen solcher Ferienwohnungen. Lohnen sich eher 1-Zimmer Apartments oder vollwertige 3-Zimmer Wohnungen? Außerdem sollte man möglichst in der Nähe wohnen, im Gegensatz zur reinen Dauervermietung..

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    • Tilo Boy  September 29, 2012

      Tja, offizielle Statistiken zu Belegung und Einnahmesituation von Messezimmern oder Ferienwohnungen in Metropolen für Sight Seeing-Touristen habe ich keine ausfindig machen können. Am einfachsten wäre es sicherlich, sich per passendem Suchbegriff über die Google-Suchmaschine mal einige Vermieter vor Ort in dieser Nische herauszufiltern und diese zu kontaktieren. Ich denke, da gibt’s die Wahrheit ungeschminkt aus erster Hand.

  2. Tilo Boy  Januar 27, 2013

    Mittlerweile erscheint es der Berliner Politprominenz ratsam, sich für die nächste Wahl zu positionieren. Dieses Mal knöpft man sich diejenigen Privatpersonen vor, die ihre Berliner Wohnung „illegal“ an Touristen vermieten. Davon soll es rund 15.000 geben. Leider finden sich keine genauen Ausführungen, was unter „illegal“ zu verstehen ist. Handelt es sich um Wohnungen in reinen Wohngebieten, oder wird keine Anlage V+V beim Finanzamt eingereicht oder handeln Eigentümer wider der Teilungserklärung …?

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