Städtetourismus in Österreich: Ferienimmobilien in Wien & Co

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Bereits im letzten Jahr hatte ich einen Blogartikel über die Möglichkeiten einer Ferienvermietung in deutschen Metropolregionen am Beispiel der Hauptstadt Berlin veröffentlicht. Gleiches will ich heute für die Metropolen unseres südlichen Nachbarlandes tun und frage: Wie erfolgversprechend ist der Betrieb von Ferienwohnungen in den Landeshauptstädten Österreichs? Ich verzichte dabei bewußt auf eine Abhandlung der Steuer- und Rechtslage zum Thema Freizeit- oder Hauptwohnsitz in Österreich – diesen Restriktionen kann man sicher einen eigenen Artikel widmen. Es soll an dieser Stelle ausschließlich um Daten und Fakten zum Tourismus und die aktuellen Immobilienpreise in Wien, Salzburg & Co. gehen.

Ich habe dazu der Webpräsenz austriatourism.com einen Besuch abgestattet, um statistisches Datenmaterial bezüglich der 9 Landeshauptstädte in Österreich zu sichten.


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Diese sind:

  • Wien                                               1.714.000 Einwohner
  • Graz (Steiermark)                              262.000 Einwohner
  • Linz (Oberösterreich)                        189.000 Einwohner
  • Salzburg (Salzburg)                          148.000 Einwohner
  • Innsbruck (Tirol)                                120.000 Einwohner
  • Klagenfurth (Kärnten)                         94.000 Einwohner
  • Sankt Pölten (Niederösterreich)         52.000 Einwohner
  • Bregenz (Vorarlberg)                           28.000 Einwohner
  • Eisenstadt (Burgenland)                     13.000 Einwohner

Schauen wir zunächst auf die Beliebtheit der Landeshauptstädte im Vergleich zu den übrigen österreichischen Landesteilen. Von einer kleinen Delle im Jahr 2009 mal abgesehen, ist ein stetiger Anstieg der Gästeankünfte im gesamten Nachbarland seit 2000 zu konstatieren. Und – das ist bemerkenswert – die Landeshauptstädte können mit 56% einen deutlich höheren Zuwachs verzeichnen als die übrigen Landesteile mit 37%.

Insgesamt entfielen 2012 26% der Ankünfte und 14% der Übernachtungen in Österreich auf die Landeshauptstädte. Blieben die Touristen über Nacht, so wurden zu  55% Unterkünfte der 4- und 5-Sterne-Kategorie gewählt. Die stärksten Zuwächse im vergangenen Jahr verzeichneten allerdings private (+18,9%) und gewerbliche (+125,9%) Ferienwohnungen, gefolgt von 1- und 2-Sterne-Betrieben (+12,4%) sowie Privatquartieren (+10,6%). Das deutet auf eine zunehmende Preissensibilität der Feriengäste hin, die Nachfrage nach günstigeren Unterkünften hat signifikant zugenommen.

Den Löwenanteil des Gästeaufkommens beansprucht Wien. Allein in die Hauptstadt strömen pro Jahr mehr als doppelt so viele Touristen, wie in alle 8 anderen Landeshauptstädte zusammen. Dies entspricht in etwa auch dem Einwohnerverhältnis. Interessant ist zudem, dass die kleineren Städte Salzburg und Innsbruck ihre größeren Rivalen Graz und Linz bei den Nächtigungen problemlos hinter sich lassen können. Vermutlich spielt deren Nähe zu Deutschland hierbei eine wesentliche Rolle.

Die TOP 5 – Wien, Salzburg, Innsbruck, Graz und Linz – vereinen fast 95% der Gästeübernachtungen in den österreichischen Landeshauptstädten auf sich. Dabei ist das Sommerhalbjahr mit 59% deutlich beliebter als das Winterhalbjahr (41%).

Wie steht es nun um die Preise bei den Häusern und Wohnungen? Generell gibt es in Österreich ein Preisgefälle von West nach Ost und von Nord nach Süd, wenn man einmal von Wien absieht. Für Interessenten österreichischer Immobilien bietet „Der Standard“ erfreulicherweise einen monatlich aktualisierten Preisspiegel für Immobilien an. Die Daten basieren auf den Angebotspreisen jener Objekte, die im Betrachtungszeitraum im Immobilienteil der Publikation inseriert wurden:

Salzburg

Wien

Innsbruck

Graz


Wien als TOP-Ziel hat die Nase vorn. Zwischen 8.000 und 12.000 Euro pro qm im werden Bezirk Innere Stadt mittlerweile für Wohnungen  verlangt. Das ist einsame Spitze und dürfte Anbieter im Exklusiv-Segment wie Avantgarde Properties erfreuen. Es folgen die nachgefragten Bezirke Wieden, Neubau, Josefstadt, Alsergrund und Döbling, wo im Durchschnitt mehr als 5.000 Euro pro qm verlangt werden.

Auch in Salzburg und Innsbruck ist es mit durchschnittlich über 5.000 Euro bzw. 4.000 Euro pro qm nicht gerade billig. Da erscheinen die knapp 3.000 Euro pro qm Wohnfläche in Graz vergleichsweise günstig.

Derartige Preisniveaus erschweren natürlich das Bestreben nach einer wirtschaftlich sinnvollen Ferienvermietung in den TOP-Landeshauptstädten. Vor allem, wenn man sich den Trend zur erhöhten Preissensibilität der Gäste bei den Übernachtungskosten vor Augen hält. Der Touristenstrom selbst ist allerdings sehr üppig, so dass einer guten Belegungsquote bei cleverer Vermarktung wenig im Wege stehen sollte. Einer ausgewogenen Balance zwischen den Kosten für Standort, Lage und Qualität der Immobilie und den erzielbaren Nettomieteinnahmen sollte dabei gründliche Aufmerksamkeit gewidmet werden.

 

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Kommentare

  1. Sophie  März 6, 2014

    Wien ist die beste Stadt der Welt laut diversen Rankings. Da ist es natürlich profitabel, eine Ferienwohnung an Touristen zu vermieten.

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