Preisentwicklung Ferienimmobilien – Soll ich jetzt verkaufen?

Geschrieben von:

Ob die Investition in eine Ferienimmobilie als wirtschaftlicher Erfolg verbucht werden kann, hängt nicht nur vom attraktiven Kaufpreis, dem qualitätssichernden Werterhalt und der profitablen Vermietung während der Bestandszeit ab. Abgerechnet wird am Schluss, wenn sich der tatsächliche Objektwert durch einen Verkauf am Markt offenbart. Die stürmische Entwicklung der Preise für Ferienimmobilien in den letzten Jahren mahnt, sich auch einmal mit diesem Thema auseinanderzusetzen.

Wo will der deutsche Immobilienmarkt noch hin?

Schauen wir zunächst auf die Preisentwicklung für Ferienwohnungen und Ferienhäuser in Deutschland. Nachdem deutsche Immobilien sich bis zur Finanzkrise 2008 eher verhalten entwickelten, startete der Markt anschließend durch. Erst in den Großstädten, dann in den TOP-Standorten in beliebten Feriengebieten. Mittlerweile sind sogar lange vernachlässigte Ferienregionen ins Visier der Investoren geraten, beispielsweise der Harz. Vorteil der unspektakulären Ausgangslage in Deutschland war, dass es im Zuge der Finanzkrise 2008 keine angestaute Immobilienblase zu bereinigen gab, wie z.B. in Spanien. Daher sollten heute auch Eigentümer von Ferienimmobilien, die das Domizil bereits vor dem Finanzcrash erwarben, komfortabel im Plus liegen. Ausgenommen vielleicht weniger attraktive Standorte und Lagen vor allem im ländlichen Bereich, die von den Preissteigerungen bislang nicht erfasst wurden.

Trotz intensiver Recherche lassen sich im Internet keine Statistiken und Grafiken ausfindig machen, die über die Preisentwicklung der deutschen Ferienimmobilien über einen längeren Zeitraum Auskunft geben. Einzig der Engel & Völkers Marktbericht Deutschland 2016 beschäftigt sich ausgiebig mit den Immobilienentwicklungen in Ferienregionen, allerdings nicht aus einem langfristigen Blickwinkel.

Generell ist anzumerken, dass verfügbare Preisstatistiken zumeist auf den vorhandenen Transaktionsdaten verschiedener Akteure am Immobilienmarkt beruhen. So gibt es einige Immobilienindizes von Unternehmen wie bulwiengesa, Sprengnetter oder Jones Lang LaSalle. Diese bilden den Immobilienmarkt insgesamt und in Teilsegmenten ab, jedoch nicht explizit Ferienimmobilien. Benutzen wir daher den IMX Immobilienindex für Deutschland des Portals ImmobilienScout24. Dieser basiert auf über 12 Millionen Immobilienangeboten, die auf dem Portal inseriert wurden. Es handelt sich hier also um Angebotspreise und nicht um letztendliche Kaufpreise. Für eine Annäherung an den realen Preistrend mag es genügen. Immerhin ist hier eine sehr große Objektzahl berücksichtigt, in der erfahrungsgemäß auch ein erheblicher Ferienimmobilienanteil enthalten ist.

IMX Immobilienindex ImmobilienScout24 für deutsche Wohnungen

 

Die beiden Grafiken zum Preistrend bei Wohnungen und Häusern stammen aus der IMX-Ausgabe Oktober 2016 und reichen bis 2007 zurück.

IMX Immobilienindex ImmobilienScout24 für deutsche Wohnhäuser

 

Wie unschwer zu erkennen ist, gab es durch die Bank satte Zugewinne seit der Finanzkrise. Bei einigen Ferienimmobilien in TOP-Standorten haben sich die Preise gar verdoppelt. Und das mit einer eher trägen Investitionsform. Man wird beim Blick auf die Charts das Gefühl nicht los, die Preiskurve möchte in einen parabolischen Anstieg übergehen. Oder vielleicht doch nicht? Niemand weiß Genaues. Aber wer möchte, kann sich im Internet gern mal die Preiskurven der spanischen Immobilien oder auch von Gold und Silber im letzten Jahrzehnt heraussuchen und schauen, was nach der jeweiligen Preisspitze passierte.

O.k., es geht auch langweiliger und weniger dramatisch. Der nachfolgende Index-Chart von Sprengnetter zeigt die Entwicklung der deutschen Immobilienpreise seit 1987.

Sprengnetter Immobilienindex seit 1987

 

Auf den fulminaten Anstieg bis Mitte der 90er folgte ein ganzes Jahrzehnt Tristesse mit Seitwärtstendenz. Was mich derzeit ein wenig skeptisch stimmt, sind die zunehmenden Anfragen von Kaufinteressenten an uns, die bislang mit Ferienimmobilien nichts am Hut hatten. Nicht selten mit recht bedenklichen Vorstellungen zur tragbaren Finanzierung und zum erzielbaren Vermietungsergebnis. Klar, wir helfen gern mit unserer Meinung zum anvisierten Kaufobjekt. Aber irgendwie erinnert doch einiges an den bekannten Börsenspruch: „Wenn dir dein Taxifahrer und dein Friseur erzählen, sie kaufen jetzt Aktien an der Börse, dann ist es höchste Zeit zu gehen …“. Es scheint schick geworden zu sein, eine Ferienimmobilie sein Eigen zu nennen.

Für welche Eigentümer machen Verkaufsüberlegungen Sinn?

Die aktuelle Marktentwicklung ist die eine, die persönliche Situation des jeweiligen Fewo-Eigentümers aber die andere Seite der Medaille. Ein Immobilienverkauf ergäbe immer dann Sinn, wenn der Nettoverkaufserlös eine gute Gesamtrendite aus der Investition erbringt. Im Vorteil sind hierbei Eigentümer:

  • die keine Grundschulden im Grundbuch eingetragen haben, weil der Kauf der Ferienimmobilie aus Eigenmitteln bestritten wurde oder weil ein aufgenommenes Bankdarlehen bereits getilgt werden konnte.
  • die nur noch eine geringe Restlaufzeit ihres Immobiliendarlehens vor sich haben und eine Vorfälligkeitsentschädigung kaum ins Gewicht fiele
  • für welche die steuerliche Spekulationsfrist von 10 Jahren für Immobilien bereits abgelaufen ist

Eigentümer mit laufendem Darlehen und innerhalb der Spekulationsfrist haben es ungleich schwerer. Trotzdem kann es sicher nicht schaden, ein „Was-wäre-wenn-Szenario“ einmal durchzukalkulieren. Je nach Objektstandort, -lage, -qualität und-preisentwicklung kann der Verkaufsgewinn die Ansprüche von Bank und Finanzamt erheblich übersteigen und somit doch lukrativ sein.

Bedenken Sie genügend Vorlaufzeit

Wer Verkaufsabsichten für Ferienhaus oder Ferienwohnung hegt, sollte hinreichend Zeit einplanen. Anders als börsennotierte Wertpapiere lassen sich Immobilien nicht in Sekundenschnelle veräußern. Das Aufgabenfeld bei einem Verkauf reicht von der Zusammenstellung erforderlicher Unterlagen und Bebilderungen, der Suche nach einem Immobilienmakler oder anderen Absatzkanal, Besichtigungsterminen, Verhandlungen mit potentiellen Käufern, Vertragserarbeitung und juristischen Klärung von Detailfragen bis hin zu steuerlichen Weichenstellungen, Notartermin und Grundbucheinträgen.

Es kommt eher selten vor, das bereits nach wenigen Wochen alles erledigt ist. Die Verwertungszeit Ihrer Ferienimmobilie nimmt im Regelfall einige Monate in Anspruch. Je nach Marktlage und Attraktivität von Objekt und Verkaufspreis kann es auch noch länger dauern. Das bedeutet auch, die Preisentwicklung am Immobilienmarkt besser im Auge zu behalten, um bei etwaigen Stimmungsumschwüngen wegen der Vorlaufzeit noch rechtzeitig handeln zu können.

Denken Sie stets daran: Jede noch so schöne Wertsteigerung einer Immobilie auf dem Papier ist erst dann real, wenn Sie den Verkauf abschließend eingetütet haben.

Preisgrafiken: ImmobilienScout24, Sprengnetter

Amazon Buchtipps zum Thema

Meine Immobilie erfolgreich verkaufen

Schenkung von Immobilien: Grundbesitz steueroptimiert übertragen und den Schenker absichern (Beck kompakt)

HOME STAGING: Wie man Menschen in Immobilien verliebt Ein Praxishandbuch für Verkäufer von Immobilien

Mein erster Hausverkauf: Guter Preis - Schneller Abschluss

Schenkung von Immobilien*

Grundbesitz steueroptimiert übertragen und den Schenker absichern

Ludger Bornewasser, Bernhard F. Klinger

HOME STAGING*
Wie man Menschen in Immobilien verliebt. Ein Praxishandbuch für Verkäufer von Immobilien

Iris Houghton, Tina Humburg, Wiebke Rieck

Mein erster Hausverkauf*
Guter Preis – Schneller Abschluss

Sabine Heilemann

Der Verkauf von Ferienimmobilien

Amazon Literatur rund um die Ferienimmobilie

Das 1x1 des Fewo-Marketing: Helfen Sie Ihrer Ferienvermietung auf die Beine!  Ratgeber für Vermieter von Ferienwohnungen und Ferienhäusern

Abschluss der Verträge: Kaufvertrag & Darlehensvertrag: Machen Sie das Beste aus Ihrem Geld! (Masterkurs Immobilieninvestments 4)

Mit Ferienimmobilien Vermögen aufbauen und Steuern sparen!: In elf Schritten zur erfolgreichen Vermietung

Suche und Prüfung von geeigneten Renditeimmobilien: Machen Sie das Beste aus Ihrem Geld! (Masterkurs Immobilieninvestments 2)

Das 1×1 des Fewo-Marketing*
Helfen Sie Ihrer Ferienvermietung auf die Beine! Ratgeber für Vermieter von Ferienwohnungen und Ferienhäusern

Christine & Tilo Boy

Abschluss der Verträge: Kaufvertrag & Darlehensvertrag*
Machen Sie das Beste aus Ihrem Geld! (Masterkurs Immobilieninvestments 4)

Alexander Goldwein

Mit Ferienimmobilien Vermögen aufbauen und Steuern sparen!*
In elf Schritten zur erfolgreichen Vermietung

Stefanie Schreiber

Suche und Prüfung von geeigneten Renditeimmobilien*
Machen Sie das Beste aus Ihrem Geld! (Masterkurs Immobilieninvestments 2)

Alexander Goldwein

Bewertung einer Ferienimmobilie

* Affiliate-Link

1
  Verwandte Artikel

Kommentare

  1. Tilo Boy  Juli 1, 2017

    So teuer sind Immobilien in deutschen Touristen-Hot SpotsAktuelle Immobilienpreise in deutschen TOP-Ferienstandorten

    antworten

Schreibe einen Kommentar