Haben sich Interessenten für eine Ferienimmobilie begeistert, so werden die nachfolgenden Schritte bis zur Herstellung einer Vermietungsfähigkeit des Objektes zumeist mit ausgeprägtem Enthusiasmus absolviert. Es werden Standort und Lage der Immobilie ausgiebig geprüft, die vorhandene Infrastruktur des Standortes wird unter die Lupe genommen. Die Käufer geben sich viel Mühe, die anfallenden (Neben-) Kosten zu begrenzen, sie lösen die Finanzierungsproblematik souverän und binden nicht selten steuerliche Strategien optimal in den Erwerbsprozess mit ein. Bei der Einrichtung und Ausstattung der Ferienwohnung oder des Ferienhauses laufen frischgebackene Eigentümer dann regelmäßig zur Höchstform auf … All dies ist eine ausgezeichnete Basis für die spätere erfolgreiche Vermietung der Ferienimmobilie an Urlaubsgäste.

Ich zitiere dazu aus meinem Seminar >Das 1 x 1 des Fewo-Marketings<: „… Interessanterweise sinkt in vielen Fällen die Qualität des Eigentümer-Engagements rapide, wenn es an die Vermarktung der Ferienimmobilie geht. Dabei ist dies gar nicht so schwer, wenn man sich die goldene Regel des Marketings für Feriendomizile vor Augen hält:

Die schönste Ferienimmobilie ist für die Katz‘, wenn sie nicht gefunden wird! …“

Die Hauptaufgabe des Fewo-Marketings lautet also, das Ferienobjekt weithin bekannt zu machen. Erfolg und Misserfolg in der Ferienvermietung entscheiden sich dabei an verschiedenen Fronten, die man möglichst optimal unter einen Hut bekommen sollte:

  • Vermietungserfolg beginnt beim Kauf: Sind Standort und Lage des Feriendomizils ungeeignet für die gewünschte Zielgruppe, dann wird es viel Mühe, Zeit und Geld kosten, Gäste dorthin zu locken. Wurde die Immobilie zu teuer erworben und laufen die Neben- und Einrichtungskosten aus dem Ruder, so startet man mit einem finanziellen (D)Rucksack in die Vermietungsphase. Unterschätzen Sie niemals den emotionalen Druck ungünstiger wirtschaftlicher Rahmenbedingungen und lassen Sie Banken so weit wie möglich außen vor.

  • Die Einrichtung und Ausstattung der Ferienwohnung sind pures Marketing. Sie sollte zielgerichtet, zweckdienlich und individualisiert erfolgen. Verschaffen Sie sich Wettbewerbsvorteile durch Einzigartigkeit. Je höher der Wiedererkennungswert der Immobilie ist, um so einfacher gestaltet sich das Marketing. Das gilt auch für den angebotenen Service.

  • Entscheiden Sie klug über die wichtige Frage: Vermietung in Eigenregie oder Fremdvermietung? Unterschätzen Sie nicht das Tagesgeschäft der Ferienvermietung. Das ist ein fulltime-Job. Zumindest, wenn Sie eine überdurchschnittliche Belegung anstreben. Wer weit entfernt von seinem Ferienhaus wohnt, ist möglicherweise mit den Diensten einer Vermietungsagentur vor Ort gut beraten.

  • Das A und O erfolgreicher Vermarktung heutzutage ist die Sichtbarkeit im Internet. Nirgendwo sonst können Sie Ihr Geschäft rund um die Uhr an 365 Tagen im Jahr geöffnet halten. Sogar ganz ohne physische Anwesenheit. Und die heranwachsende Population künftiger Gäste ist definitiv netzaffin. Es liegt also nahe, sich intensive Gedanken über die eigene Homepage, die Präsentation der eigenen Immobilie auf Fewo-Portalen im Internet und der möglichen Nützlichkeit von social networks zu machen.

  • Ferienvermietung mit Pfiff – Flankieren Sie Ihr grundlegendes Marketing-Konzept mit reichlich Unverwechselbarkeit. Dazu zählen ein besonderer Service, Maßnahmen des offline-Marketings oder auch eine Sterneklassifizierung. Achten Sie dabei stets auf Sinnhaftigkeit und die Balance im Kosten-Nutzen-Verhältnis.

Mit cleverem Marketing wird es auch für Sie kein Problem sein, 250 und mehr Vermietungstage zu erzielen. So, wie wir  es in schöner Regelmäßigkeit in unserer Ferienwohnung auf der Insel Usedom erreichen:

Belegungskalender unserer Ferienwohnung in der Villa Louise im Seebad Ahlbeck 2012

Das Marketing-Konzept für Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus sollten Sie selbst entwickeln, ggf. unter Beteiligung einer fachlich kompetenten Person bzw. eines Unternehmens. Der Gründe für diese Empfehlung sind folgende:

Zum einen gibt es am Markt nur wenige Marketingunternehmen, die sich allumfassend mit Marketing-Beratung und deren Umsetzung im Bereich (privat vermieteter) Ferienimmobilien beschäftigen. Die meisten Firmen haben eine Geschäftsgrundlage in einem Teilbereich des Fewo-Marketings und bieten dazu ergänzende Leistungen an. Oder eben auch nicht. Drei Beispiele: Ein Innenarchitekt/Designer entwickelt mit Ihnen die perfekte Inneneinrichtung … hat von der Vermarktung im Internet aber nicht die leiseste Ahnung. Mit dem Banker/Steuerberater Ihres Vertrauens setzen Sie eine wirtschaftlich geniale Lösung beim Kaufprozess in die Tat um … wie Sie die Gäste in Ihre Ferienwohnung bekommen, kann er Ihnen aber nicht sagen. Mit Hilfe einer Internetagentur erstellen Sie eine traumhaft schöne Webpräsenz … sie wird wenig nützen, wenn Sie dort unterbelichtete Laienfotos Ihres Feriendomizils einstellen. Ich denke, Sie wissen, was ich meine.

Es kommt eben darauf an, ein Basiskonzept für das Fewo-Marketing zu entwickeln, in dem alle erforderlichen Massnahmen durchdacht und festgelegt sind. Auf dieser Grundlage können Sie dann Ihre verschiedenen Marketing-Standbeide Schritt für Schritt aufbauen und ggf. entsprechende Fachleute beauftragen (z.B. Einrichtungsservice, Homepageerstellung, Verwaltungssoftware etc.). Legen Sie dazu am besten einen Zeitplan fest, in dem die einzelnen Vermarktungskomponenten in der Reihenfolge der Wichtigkeit nacheinander umgesetzt werden. Verzetteln Sie sich nicht dadurch, alles gleichzeitig in die Hand nehmen zu wollen.

Weiterhin sollte darauf geachtet werden, bei aller Vorliebe für einen bestimmten Marketingbereich nicht den Blick für das große Ganze zu verlieren. Ich kenne einige Vermieter, deren liebstes Hobby die permanente Erweiterung der eigenen Fewo-Webseite inklusive Suchmaschinenoptimierung ist. Allein damit kann man sich täglich beschäftigen. Wenn gleichzeitig die Sauberkeit im Objekt zu wünschen übrig läßt und das Mobiliar arg in die Jahre gekommen ist, dann ist das Marketing nicht ausbalanciert und erzielt womöglich nicht das gewünschte Ergebnis.

Und noch einen Vorteil gibt es, wenn Sie das Grobkonzept Ihres Vermietungsmarketings selbst (mit-)entwickeln. Sie behalten als „Oberbauleiter“ nicht nur den Überblick über die einzelnen Marketingbestandteile und wahren dessen Balance, sondern bekommen bald ein Gespür dafür, welche (externen) Dienstleistungen zu welchen Preisen wirtschaftlich sinnvoll sind. Denn nur der Eigentümer weiss um die Erwerbs- und laufenden Kosten der Ferienimmobilie sowie um die Mieteinnahmen. Daraus lässt sich dann folgern, welche Marketingmassnahmen welches Ergebnis bringen sollten, um wirtschaftlich sinnvoll zu sein. Wer beispielsweise 1.000 Euro im Jahr für Feiertags- und Glückwunschkarten an frühere Gäste investiert, ohne daraus auch nur eine einzige Buchung zu generieren, sollte sich das Kosten-Nutzen-Verhältnis genauer vor Augen führen. Es ist zu berücksichtigen, dass der Erfolg nicht aller Vermarktungsmassnahmen zeitnah messbar ist. Der Aufbau Ihrer Ferienimmobilie als urlaubswerte Marke, das sogenannte „Branding“, ist z.B. eher langfristiger Natur und dient der Verankerung eines positiven Bildes bei den (potentiellen) Gästen Ihrer Unterkunft.

Ich werde in dieser Rubrik Anbieter von Marketingdienstleistungen auflisten.

 

Derzeit stehen Informationen über diese Anbieter zur Verfügung:

erfolgreicher-vermieten.de  –  jahrelange persönliche Vermietungs- und Marketingkompetenz im Paket vom Kollegen Oliver Lehne