Ist die Sondertilgung für ein Fewo – Darlehen sinnvoll?

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Wer den Erwerb seiner Ferienimmobilie über ein Darlehen finanziert, sollte sich vor der Unterschrift unter den Darlehensvertrag mit einigen möglichen Vertragskomponenten näher auseinandersetzen. Dazu gehört u.a. die Option zur Einbringung von Sondertilgungen in das Darlehen zusätzlich zur festvereinbarten, laufenden Tilgung. Man zahlt also einen zusätzlichen Betrag zur Darlehenstilgung. Welche Varianten gibt es dabei und welche Auswirkung hat eine Sondertilgung auf das Darlehen meiner Ferienimmobilie?

Die Wirksamkeit einer Sondertilgung lässt sich auf 2 Ebenen betrachten:

1. Die restschuldwirksame Sondertilgung

In heutigen Darlehensverträgen mit Sondertilgungsoption ist dies die verbreitete Variante. Dabei zahlt man einen zusätzlichen Betrag zur Tilgung, die monatliche Darlehensrate bleibt aber gleich. Dies hat folgende Auswirkungen:

  • der Zinsanteil der monatlichen Rate sinkt und …
  • damit verringert sich die Höhe der gesamten Zinszahlungen
  • der Tilgungsanteil der monatlichen Rate steigt und …
  • damit erhöht sich der getilgte Gesamtbetrag am Ende der Zinsbindungsfrist
  • die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist sinkt
  • die Laufzeit des gesamten Darlehens verkürzt sich

Nehmen wir einmal an, wir haben ein Darlehen über 100.000 Euro mit 10jähriger Laufzeit (=Zinsbindungsfrist) zu einem Sollzins von 3% p.a. für die Finanzierung einer Ferienwohnung aufgenommen. Dieses Darlehen soll mit 1% p.a. getilgt werden. Nun überlegen wir, welche Wirkung eine Sondertilgungsoption auf die Rückführung des Darlehens hätte. Dazu vergleichen wir 3 Fälle mit Hilfe eines Darlehensrechners:

  • das Darlehen ohne Sondertilgungsoption
  • eine einmalige Sondertilgung von 5.000 Euro zum Ende des ersten Jahres
  • jährliche Sondertilgungen von 5.000 Euro jeweils zum Jahresende

Eine einmalige Sondertilgung von 5.000 Euro führt nach 10 Jahren bereits zu einer Zinsersparnis von mehr als 1.500 Euro gegenüber dem Darlehen ohne Sondertilgungsoption. Die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist ist über 6.500 Euro geringer und die Laufzeit bis zur Volltilgung 4 Jahre und 7 Monate kürzer.

Wer jeweils am Jahresende 5.000 Euro zusätzlich tilgt (also 10 x 5.000 Euro), zahlt bis zum Ende der Zinsbindungsfrist fast 7.600 Euro weniger Zinsen. Die Restschuld ist am Ende der Zinsbindungsfrist fast 57.600 Euro geringer und die Laufzeit bis zur Volltilgung imposante 27 Jahre und 6 Monate kürzer.

2. Die ratenwirksame Sondertilgung

Bei dieser Variante führt die Sondertilgung zu einer Verringerung der monatlichen Rate. Die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist verringert sich exakt um den Betrag der Sondertilgung. Dieses Verfahren spielt bei den Banken üblicherweise kaum eine Rolle.

Es macht insgesamt also schon großen Sinn, sich eine Sondertilgungsoption im Darlehensvertrag festschreiben zu lassen. Klugerweise sollte dabei eine alljährliche Sondertilgungsmöglichkeit festgelegt sein. Ob Sie diese dann jedes Jahr auch nutzen, bleibt Ihnen überlassen. Im Regelfall werden seitens der Banken 5% der Darlehenssumme pro Jahr eingeräumt. Wenn Sie mehr vereinbaren können, dann nehmen Sie die Gelegenheit wahr. Bei unserem o.g. Beispiel würde eine jährliche  Sondertilgungshöhe von 7,64% dazu führen, dass das Darlehen nach den 10 Jahren Laufzeit vollständig getilgt wäre.

Allerdings ist zu bedenken, dass jede Bankfinanzierung stets auf alle Eventualitäten von den Herren Schlipsträger abgeklopft wird. Die bankseitigen Konditionen sind immer so gestrickt, dass die Bank ihre Ertragsziele aus dem Vertrag in jedem Fall errreicht. Das kann dazu führen, dass eine eingeräumte Sondertilgungsoption sich in einem höheren Zins des Darlehens niederschlägt. Finanzierungsverhandlungen würde ich immer so führen, dass mir die Bank ein Darlehensangebot ohne Sondertilgungsmöglichkeit unterbreitet. Dieses verhandeln Sie zu Ende und fragen anschließend nach einem 2. Angebot mit  Sondertilgungsoption. Dann können Sie sehen, ob die Bank im Vergleich zum 1. Angebot an der Zinsschraube gedreht hat …

Achten Sie zudem auf die Vertragsformulierung bezüglich der Tilgungszeiträume. Es kann pro Jahr oder pro Kalenderjahr vereinbart werden. Bei letzterem könnten Sie theoretisch einen zusätzlichen Betrag im Dezember und einen zweiten im Folgemonat Januar zahlen.

Außerdem enthalten die Darlehensverträge meist eine Klausel, die von Ihnen eine (schriftliche) Ankündigung der geplanten Sondertilgung einen festgelegten Zeitraum vorher verlangt.

Gibt es auch Nachteile?

Ja. Wer seine Ferienimmobilie ganzjährig oder zumindest teilweise an wechselnde Feriengäste vermietet, kann die Zinsen des Darlehens steuerlich geltend machen. Verringert man nun per Sondertilgung die Zinslast, dann können auch weniger Zinsen beim Finanzamt steuermindernd berücksichtigt werden. Der Effekt hält sich jedoch in unserem o.g. Beispiel im Rahmen, kann bei größeren Volumina je nach vorliegender Steuersituation des Betroffenen aber durchaus relevant werden.

Für ausschließliche Eigennutzer einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses gilt:

  • wenn möglich, kein Fremdkapital aufnehmen, da hiermit verbundene Kosten/Zinsen steuerlich nicht nutzbar sind
  • ansonsten die Darlehenshöhe für die Fewo so gering wie möglich halten und sich zügig entschulden. Hier entfällt der steuerlich negative Effekt einer Sondertilgung.

Mittlerweile kümmern sich im Internet zahlreiche Seiten auch um derartige Feinheiten von Darlehensverträgen. Laut monero.de sollten sich Darlehensnehmer beispielsweise folgenden Fakt vor Augen halten: Wer nennenswerte liquide Mittel in Form von Guthaben auf Sparbüchern, Festgeld- oder Tagesgeldkonten hat, erzielt im aktuellen Zinsumfeld eine negative Realrendite. Das heißt, nach Abzug von Steuern und unter Berücksichtigung der Inflation bleibt gar kein realer Zinsertrag des Guthabens mehr übrig. Da Darlehenszinsen über den Guthabenszinsen liegen, können überschüssige liquide Mittel sinnvoller für eine Sondertilgung des Fewo-Darlehens eingesetzt werden.

 

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