Eine Ferienimmobilie kaufen

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Die Flucht in Sachwerte hält an. Die Interessenten für den Kauf einer Ferienimmobilie werden täglich mehr. Kein Wunder, solange die politischen Pappnasen von einem Fettnäpfchen ins nächste treten, nimmt die Unsicherheit der Bürger unaufhaltsam zu. Und diese versuchen, ihre Vermögenswerte zu schützen. Ein Immobilienkauf in Ferienregionen zählt hierbei zu den Lieblingsreflexen der Teutonen.

Vor einigen Tagen erfuhr ich in einem Telefonat mit einem Immobilienmakler auf der Insel Usedom, dass die Verwertungszeiten einer Ferienimmobilie zum Kauf dort mittlerweile nur noch zwischen einer Woche und 3 Monaten liegen. Je nach Qualität und Lage. Als ich in der letzten Zeit für die neue Blogrubrik „Immobilienkauf“ die Anbieter von Immobilien in einigen nachgefragten Ferienregionen recherchierte, fiel mir ebenfalls auf, dass die Angebotsdecke bei einigen Maklern doch arg dünn geworden war. Der Wunsch „Eine Ferienimmobilie kaufen“ scheint derzeit also in der Bevölkerung recht ausgeprägt zu sein.

Grund genug, den optimalen Kaufprozess einer Ferienimmobilie in der richtigen Reihenfolge und mit den wichtigsten Meilensteinen einmal darzustellen:

Dem Kauf einer Ferienimmobilie sollte zuallererst immer die wichtigste Frage vorausgehen: „Was ist mein Investitionsziel?“

Je nach Motiv des Käufers müssen die nachfolgenden Meilensteine unterschiedlich gewichtet werden, um die Erwerbsmotive erfolgreich umsetzen zu können. Die Meilensteine selbst sind im Wesentlichen jedoch identisch.

1. Nehmen Sie den Markt gründlich unter die Lupe! Mit Hilfe einer Marktanalyse sollten Sie herausfinden, wo sich die Orte größtmöglicher Vermietbarkeit und/oder jene mit dem besten Wertsteigerungs- (oder auch Werterhaltungs-) Potential befinden.

2. Haben Sie sich für ein Land bzw. eine Region entschieden, gilt es die TOP-Standorte herauszufiltern. Für diese ersten beiden Meilensteine nehmen Sie z.B. in Deutschland ruhig das Datenmaterial der Statistikämter der einzelnen Bundesländer zu Hilfe, welche ihre Statistiken auch im Internet veröffentlichen.

3. Setzen Sie sich gründlich mit der Infrastruktur des gewählten Standortes auseinander. Ist dort alles vorhanden, was Feriengäste oder Sie selbst im Ruhestand vorfinden möchten? Google Maps und die großen Immobilienportale im Internet bieten zoombare Übersichtskarten mit integrierter Anzeige der Infrastruktur vor Ort, was eine erste Sondierung am heimischen PC ermöglicht.

4. Betreiben Sie eine ausgiebige Lageanalyse am Standort. Wo sind die „hot spots“, wo ist es ruhiger? Der Kaufpreis korreliert definitiv mit der Beliebtheit der Lage. 1-A-Lagen sind zweifellos teurer, dafür aber hervorragend vermietbar, wertstabiler und bei Verkaufsabsicht entsprechend attraktiver. Nutzen Sie den Immobilienkompass der Zeitschrift „Capital“ für Ihre Erkundungen.

5. Treffen Sie eine Entscheidung: Alleinherrschaft in einem Ferienhaus oder Teil einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft? Wägen Sie Vor- und Nachteile gut ab.

6. Suchen und finden Sie eine passende Ferienimmobilie. Das können Sie in den offline-Medien oder aber im Internet z.B. bei den Immobilienportalen tun. Letzteres eignet sich für eine Vorauswahl hervorragend und stellt heutzutage den beliebtesten Weg zum Immobilienkauf dar. Aber niemals eine Immobilie ohne Besichtigung kaufen!

7. Haben Sie das richtige Objekt gefunden, kann ein Kaufvertrag formuliert werden. Die Inanspruchnahme von Fachleuten ist hierbei äußerst ratsam, damit Vertragsklauseln Ihnen später nicht zum Stolperstein werden können. Verzichten Sie besser nicht auf anwaltliche Fachkompetenz.

8. Wenn in die Finanzierung der Ferienimmobilie ein Darlehen eingebunden werden soll, kommen Sie um einen Besuch bei einem Finanzierungspartner nicht herum. Achten Sie unbedingt auf vorhandenes know how bei der Bank, dann läßt sich auch eine tragfähige Ertragskalkulation erstellen.

9. Beim auszuhandelnden Finanzierungsvertrag gilt: Je höher der Fremdkapitalanteil, um so anspruchsvoller ist die Aufgabe, einen Gesamtüberschuss aus der Ferienvermietung zu erzielen. Bauen Sie Sicherheiten (z.B. ein Recht auf Variabilität der Tilgungshöhe) in den Vertrag ein und berücksichtigen Sie Ihre Ertragskalkulation bei der Wahl der Laufzeit.

10. Versäumen Sie keinesfalls eine Erörterung Ihres Vorhabens beim Steuerberater. Aber bitte: Die Ferienimmobilie muss sich selbst wirtschaftlich tragen! Steueroptimierung ist ein Sahnehäubchen, nicht mehr und nicht weniger.

11. Vergessen Sie nicht, die Kosten für Einrichtung und Ausstattung des Ferienobjektes bei der Finanzierungsplanung zu berücksichtigen. Ansonsten gilt: Freie Fahrt für Ihre Kreativität.

Damit hat der potentielle Käufer das Grundgerüst zur Hand, beim Immobilienkauf strategisch in der richtigen Reihenfolge vorzugehen.

 

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