Rückblick – Deutsche Ferienimmobilien als Sachwert in der Krise ab 2008 Teil 2

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Im ersten Teil unseres Rückblicks auf  2008 hatten wir die Auswirkungen der Krise auf die Höhe der Einnahmen aus der Ferienvermietung näher betrachtet. In Teil 2 wollen wir nun die Kosten für die Immobilie und die Vermietung einer Prüfung unterziehen.

2. Die Summe aller Kosten (Kauf, Vermietung, Bestandshaltung, Verkauf)

Zunächst einige grundsätzliche Überlegungen zu einer (Schulden)Krise. Eine wirtschaftliche Entwicklung läuft stets in Zyklen ab, wozu es verschiedene Theorien gibt (Kondratieff-Zyklus, Kress-Zyklus u.a.). Im Grunde genommen basiert Wirtschaft auf einem fortdauernden Auf und Ab.

In einem Boom (=Auf) wollen alle Unternehmen am wirtschaftlichen Aufschwung teilhaben und investieren entsprechend kräftig. Auf der Spitze dieses Booms werden immer häufiger Gelder fehlinvestiert, da keiner mehr so genau auf die tatsächliche Nachfrage achtet. Es entsteht dann ein Missverhältnis von Angebot und Nachfrage.

Als Beispiel sei hier der Immobilienmarkt in Spanien angeführt:

Rund 1,3 Mio Neubau- und Gebrauchtimmobilien suchen derzeit einen Käufer. Noch einmal ebenso viele befinden sich im Bau. Aber nur 166.000 Wohnungen werden in den nächsten Jahren benötigt. Ein klassischer Fall von Fehlallokation des Kapitals. Es wurde völlig am Bedarf vorbei investiert.

Bauwahn unter der heissen Sonne: Ferienwohnungen in Playa de las Americas auf der Kanaren-Insel Teneriffa (Quelle: welt.de)

Eine Rezession (=Ab) dient innerhalb der wirtschaftlichen Entwicklung dazu, dieses Überangebot zu bereinigen. Sie ist sozusagen der notwendige Regulator der Wirtschaft. Politiker neigen nun dazu, ein „Ab“ gern verhindern zu wollen, um sich beim Wahlvolk nicht unbeliebt zu machen. Dazu werden Unmengen an Papiergeld (=neue Schulden) aus dem Hut gezaubert und in den Wirtschaftskreislauf gepumpt. Man erzeugt eine Sonderkonjunktur, die am Ende aber auch wieder zu Fehlinvestitionen führt. Je öfter Politiker versuchen, den bereinigenden Mechanismus einer Rezession zu unterbinden, umso höher steigen die Schulden nebst Zinslasten und leider nimmt auch das Ausmaß der Sonderkonjunktur stetig ab.

Kluge Mitbürger stellen nun fest, dass immer mehr Papiergeld ohne adäquaten Gegenwert im System vorhanden ist. Wenn die Papiergeldmenge wie in den letzten Jahrzehnten 40mal schneller ansteigt als die Wirtschaftsleistung, dann führt dies unweigerlich zur Entwertung des umlaufenden Papiergeldes (=Inflation). Sie können also für das gleiche Geld immer weniger Waren kaufen oder müssen für die gleiche Ware immer mehr Geld ausgeben.

Sie haben dies in den vergangenen Jahren sicher selbst an den Preisen für Lebensmittel, Benzin, Strom oder Gas feststellen können. Und wenn Sie in den jährlichen Kostenaufstellungen für Ihre Ferienwohnung blättern, dann werden Sie (mit Ausnahme der auf 7% gesenkten MwSt.) querbeet erkleckliche Kostensteigerungen entdecken:

Gas, Strom, Heizung, Wasser, Kabelanschluss, Versicherungsprämien, Grunderwerbsteuer, Handwerkerleistungen, Provisionen für die Vermietungsagentur und noch einiges mehr. Die Inflation macht also auch vor Ihrer Ferienimmobilie nicht halt. Sie tun gut daran, die jährlich steigende Kostensumme einmal aufzurechnen und bei Ihrer Mietpreisgestaltung zu berücksichtigen. Sonst bleibt am Ende netto immer weniger für Sie übrig.

Natürlich ist es nicht jedermanns Lieblingssport, sich derart in Zahlenwerke über die Kostenstruktur zu vertiefen. Daher empfehle ich Ihnen eine einfache Annäherungsmethode, um die Höhe der „gefühlten“ Inflation herauszufinden. Dazu benötigen Sie lediglich 2 Zahlen: Das Wachstum der Papiergeldmenge (=M3) und das Bruttoinlandsprodukt (BIP). M3 minus BIP = wahre Inflation. Eine gut verständliche Erklärung finden Sie hier.

Betrachten Sie diese Methode der Inflationsberechnung aber nur als grobe Daumenpeilung. Sie ist nur ein Maß für die Gesamtwirtschaft, muss jedoch nicht zwangsläufig mit der Kostenentwicklung Ihrer Ferienwohnung übereinstimmen. Werfen Sie zukünftig ruhig einen regelmäßigen Blick auf diese Kennzahlen, denn sie kündigen Ihnen frühzeitig an, ob eine Beschleunigung der Kostensteigerungen zu erwarten ist.

 

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