Rückblick – Deutsche Ferienimmobilien als Sachwert in der Krise ab 2008 Teil 3

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Nachdem wir uns in den vorangegangenen Artikeln mit dem Verhalten von Mieteinnahmen und Kostenstruktur deutscher Ferienwohnungen in der Krise ab 2008 beschäftigt haben, wenden wir uns nun dem wichtigsten Kriterium als Sachwertanlage zu … dem Marktwert bzw. Verkaufserlös einer Immobilie.

3. Der Verkaufserlös der Ferienimmobilie

In früheren Artikeln waren wir bereits auf die grundlegenden Mechanismen für das Zustandekommen eines Marktwertes für die (Ferien-)Immobilie eingegangen. Wenn Lage und Qualität der Ferienimmobilie stimmen, dann steht einer Schutzfunktion als Sachwert in der Krise nichts im Wege.

Zuallererst sei angemerkt, dass es sich bei einem Marktwert um eine rein fiktive Bewertung einer Immobilie handelt. Etwaige Gewinne oder Verluste während der Bestandshaltung finden nur auf dem Papier statt und verwandeln sich erst bei einem Verkauf in einen realen Erlös.

Der Marktwert einer Ferienimmobilie ist fiktiv bis zum tatsächlichen Verkauf

Wer in eine Immobilie aus Sachwertgründen investiert, dem stehen 2 Basis-Strategien zur Verfügung:

1. Sie betrachten Ihre Investition in ein Ferienobjekt als dauerhaftes Betongold, welches als „ewiger“ Besitz einen permanenten Einnahmestrom erzeugt und sich im Gegensatz zu Börsenderivaten, notleidenden Anleihen oder Aktien wertmäßig nicht in Luft auflösen kann. Das Wort „Betongold“ illustriert sehr schön den Charakter dieser Immobilie … genau wie Gold ist es ein Wertspeicher, der eigentlich für eine Veräußerung nicht vorgesehen ist.

2. Eher spekulativer Natur ist das Ansinnen einer anderen Gruppe von Immobilieninvestoren. Sie versuchen aus dem zyklischen Auf und Ab der Marktpreise Kapital zu schlagen. Billig einkaufen und teuer verkaufen lautet die Devise. Dazu ist natürlich ein feiner Riecher für künftige Marktentwicklungen vorteilhaft.

Die schönste aller Welten wäre eine Kombination beider Varianten. Sie erzielen fortwährende Mieteinkünfte aus Ihrer Immobilie und zugleich steigt deren Wert stetig. Dann bräuchten Sie nicht einmal einen Verkauf des Objektes in Erwägung ziehen, falls es plötzlich mit Ihrer Liquidität klemmt. Für eine werthaltige Sicherheit rückt eine Bank ganz bestimmt das benötigte Geld heraus.

Im Grunde genommen können Sie die beiden Basis-Strategien mit einer Anlage in Aktien vergleichen. Die einen bauen sukzessive ein Aktienvermögen auf und leben von der jährlichen Dividende (wie der Fewo-Vermieter). Die anderen interessieren sich mehr für Kursgewinne der Aktien und betrachten Dividenden eher als Zubrot. Auch hier ist ein gutes Gespür für die (Aktien-)Marktentwicklungen von Vorteil. Erneut gilt: Eine Kombination von beidem wäre ideal.

Nachhaltiger Wohlstand dürfte sich über die Jahre vor allem in Gruppe 1 entwickeln, sowohl bei Vermietern als auch bei Aktionären. Das Zauberwort heisst Geduld – es dauert eben seine Zeit, bis man einen sicheren Einkommensstrom aus Mieterträgen bzw. Dividenden erzeugt hat.

Womit wir beim grundlegenden Problem angelangt wären. Wer von uns spart über Jahre und Jahrzehnte soviel Geld an, dass die Investition in eine Ferienimmobilie ohne Darlehen möglich ist? Die Mehrheit jedenfalls nicht. Ein Darlehen bringt eine zusätzliche Risikokomponente mit ins Spiel.

Wer sich an der Börse etwas auskennt, dem ist sicher geläufig, dass man mit Aktien besser nicht auf Kredit spekulieren sollte. Interessanterweise wird dieser kluge Ratschlag bei Immobilien zumeist ignoriert. Beantworten Sie zwei einfache Fragen, um sich den Sachverhalt einmal zu verdeutlichen:

A. Was passiert, wenn Feriengäste ausbleiben und die Mieterträge ins Trudeln geraten?

Sind Sie dann noch in der Lage, alle Kosten inklusive Tilgung und Zinsen zu bedienen? In einer schweren Wirtschaftskrise haben die Menschen ganz sicher andere Dinge im Kopf, als in den Urlaub zu fahren.

B. Was passiert, wenn der Marktwert Ihres Ferienobjektes in einer Immobilienkrise rapide sinkt?

Wird Ihre Bank stillhalten, wenn der Beleihungswert des Objektes unterschritten wird? Können Sie der Bank dann weitere Sicherheiten bieten?

Der Supergau wäre das gleichzeitige Eintreten von A und B. Ich will hier keinesfalls den Teufel an die Wand malen. Es geht lediglich darum, sich für den Fall der Fälle einen Plan B zurechtzulegen. So lange die weltweite Schuldenproblematik nicht wirklich gelöst ist, müssen wir mit solchen Risiken leben. Oder hätten Sie Ende Juli 2011 geglaubt, dass der Deutsche Aktienindex DAX innerhalb einer Woche ein Fünftel seines Wertes verliert?

Sie sehen schon, es macht tatsächlich großen Sinn, sein Hauptaugenmerk auf eine möglichst zügige Entschuldung der Immobilie zu legen. Wenn Ihre Ferienwohnung darlehensfrei ist, dann verkraften Sie Mietausfälle mit einem Lächeln und die Unterhaltskosten sind ebenfalls geringer. Zudem brauchen Sie sich Schwankungen des Marktwertes Ihrer Immobilie nicht zu Herzen zu nehmen.

Fazit: Solange eine Bankfinanzierung Ihres Objektes läuft, sollten Sie tunlichst die gesamtwirtschaftlichen Rahmendaten im Auge behalten, vor allem den Tourismus- und den Immobilienmarkt.

Leider bin ich bislang trotz intensiver Internetrecherche nicht fündig geworden, was eine Grafik zur Preisentwicklung von Ferienimmobilien in Deutschland betrifft. (Für Hinweise wäre ich dankbar.)

Generell lässt sich jedoch festhalten, das die Preise deutscher (Ferien-)Immobilien die Krise um 2008 nicht nur gut überstanden haben, sondern seit Jahren kontinuierlich zulegen. Anzumerken ist, dass es vor allem die attraktiven Standorte und hier die Bestlagen betrifft.

In den beliebtesten Ostseeregionen Mecklenburg-Vorpommerns haben die Quadratmeterpreise bereits das Niveau führender Ostseebäder Schleswig-Holsteins überschritten. Dies trifft vor allem auf Warnemünde, Fischland-Darß-Zingst, Rügen und Usedom zu, wie in einem kürzlichen Artikel der „Ostsee-Zeitung“ zu lesen war.

 

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Kommentare

  1. Lukas  August 25, 2011

    Schoener Blog, gefaellt mir super. Auch gute Themen.

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