Meine Ferienwohnung als Steuersparmodell Teil 3

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Was sind denn nun die wichtigsten Vor- und Nachteile der im vorherigen Artikel erörterten Denkmalschutzvariante? Auf Basis der Auskünfte des involvierten Steuerberaters erkläre ich dies an meinem eigenen Beispiel, nämlich dem Erwerb einer Ferienwohnung in einem Denkmalschutz-Objekt, ich bin also Eigentümer eines Anteils in diesem Mehrparteienobjekt.

Nachteile

1. Beim Kauf einer Ferienwohnung innerhalb eines Denkmalschutzobjektes erhalten Sie die volle Höhe des auf Ihre Wohnung entfallenden Sanierungsanteils nur, wenn Sie auch zu Beginn der Sanierungsarbeiten gekauft haben. Mit jedem Fortschritt der Sanierung vermindert sich Ihr Sanierungsanteil um die Höhe der bereits erbrachten Leistungen. Also zur Fertigstellung kaufen, den vollen Sanierungsanteil nutzen und dann sofort vermieten wollen … ist leider nicht möglich.

2. Dadurch sind Sie natürlich gezwungen, die gesamte Bauphase (meist 1-2 Jahre) regungslos zu verharren. Sie haben in dieser Zeit bereits Kosten und es sind Anzahlungen nach Baufortschritt zu leisten, denen keine Einnahmen gegenüberstehen, da Sie ja noch nicht vermieten können.

3. Manche Besitzerwünsche können baulich nicht umsetzbar sein, wenn es die Denkmalbehörde ablehnt. (z.B. Jalousien an den Fenstern einer historischen Villa)

Vorteile

1. Sie erwerben ein hochwertig saniertes Objekt, für dass Sie über längere Zeit keine umfangreichen Reparaturmassnahmen befürchten müssen.

2. Der Gesetzgeber stellt Denkmalschutz vor die Energieeinsparung. Baudenkmäler sind von der Pflicht zu einem Energieausweis ausgenommen.

3. So ein Baudenkmal ist ein Unikat und kein Haus von der Stange … dies ist später durchaus vorteilhaft für die Vermarktung. Oder wohnen Sie lieber in einem Bungalow Nr. 18?   😉

4. umfangreiche steuerliche Vergünstigungen (siehe auch „Meine Ferienwohnung als Steuersparmodell Teil 2„)

Kleiner Tipp am Rande. Wer sich vom Charme eines historischen Baudenkmals emotional angezogen fühlt und sich durchaus vorstellen könnte, selbst darin dauerhaft zu wohnen … es ist die einzige mir bekannte Möglichkeit, als privater Eigennutzer einer Immobilie Steuervergünstigungen zu erhalten. Sie können nämlich analog zur Vermietung als Ferienwohnung Ihren Sanierungsaufwand ebenfalls im Eiltempo steuerlich geltend machen – 10 Jahre lang jeweils 9%.

Und jetzt kommt’s: Wie in „Meine Ferienwohnung als Steuersparmodell  Teil 1“ bereits ausgeführt, müssen Sie auch hier diese steuerlichen Vergünstigungen vorher bezahlen. Und zwar in Form höherer Baukosten bzw. in Form eines höheren Kaufpreises. Die Gretchenfrage lautet demnach: Will ich eine historische Immobilie, Steuervorteile geniessen und bin ich bereit, höhere Investitionskosten zu tragen? Oder  fahre ich eher auf „normale“ Immobilien ab, verzichte auf erhöhte Steuervorteile und muß dafür (im Regelfall) weniger investieren?

Mein Rat: Lassen Sie Ihren persönlichen Neigungen freien Lauf. Eine Immobilie, die emotional nicht zu Ihnen passt, wird auch durch die cleverste Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht passender!

 

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