Meine Ferienwohnung zur Eigennutzung

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Ich kenne einige Besitzer von Ferienwohnungen auf Usedom, die Ihre Immobilie mehrfach im Jahr für Urlaubszwecke bewohnen möchten und in der übrigen Zeit auch Verwandtschaft und Freunde beglücken. Sie sind an einer Ferienvermietung nicht interessiert. Vorteilhaft ist hierbei, dass man bei einem Baudenkmal auch als Eigennutzer durch den Sanierungsanteil zu Steuervergünstigungen kommt (siehe „Meine Ferienwohnung als Steuersparmodell Teil 3„).

Die komplette Eigennutzung einer Ferienwohnung erfordert natürlich eine prall gefüllte Brieftasche, da man ja keine Mieteinnahmen erzielt und Kaufpreis nebst sämtlichen Kosten getragen werden müssen. Die wichtigste Regel hierbei: Eine eigengenutzte Immobilie niemals finanzieren! Sie laden sich sonst zusätzlich die Finanzierungskosten auf den Hals. Da sollte man schon jeden Morgen ein Euronenbad im Geldspeicher nehmen können.

Was die Eigennutzer ebenfalls gern übersehen, ist die Tatsache, dass die Ferienwohnung in diesem Fall als Zweitwohnsitz gilt. Ich darf Ihnen verraten, dass die Obrigkeit vor allem in den Urlauberhochburgen ein wachsames Auge auf derartige Umstände hat. Einerseits ist der Amtskrake per Zweitwohnungssteuer mit von der Partie und andererseits sind Touristenorte an Urlaubern in Ihrer Fewo interessiert und nicht an Ihnen. Es soll schließlich zusätzliches Geld in die Kommunenkasse fließen (Urlaubsausgaben, Kurtaxe usw.). Ich musste beispielsweise gar beim Amt meine Vermietungsabsicht kundtun und dies glaubhaft per Vermietungsvertrag mit den von mir engagierten Ferienvermittlern vor Ort nachweisen.

Eine im Sinne des wirtschaftlichen Erfolges deutlich clevere Vorgehensweise ist die Kombination von Vermietung und Eigennutzung der Ferienwohnung. Diese Gruppe der Eigennutzer erwirbt zunächst die Ferienimmobilie zum Zwecke der Vermietung und versucht, einen Großteil der Kosten durch die Mieteinnahmen zu decken. Eine erfolgreiche Minderheit schafft es sogar, über die Jahre mit den Mieteinnahmen Kaufpreis, Objekt- und Finanzierungskosten komplett zu decken. Quasi bezahlen mir die Urlauber mein künftiges Immobilieneigentum. Im Ruhestand angekommen, beziehen diese Fewo-Käufer dann gern Ihr Domizil selbst und gehen zur Eigennutzung über. Wichtigste Aufgabe hierbei: Sie müssen Ihre Vorlieben und Ansprüche in der fernen Zukunft gut definieren können … Wo will ich im Alter wohnen? Welche Wohnraumgröße werde ich brauchen? Sind Umfeld und Lage altersgerecht? etc.

Bleibt noch die Gruppe der sporadischen Eigennutzer. Eigentlich sind es Käufer, die ihre Ferienwohnung vermieten, aber trotzdem ab und zu darin Urlaub machen möchten. Wer das Bedürfnis hat, im Jahr 3 Wochen in seiner Fewo zu verbringen, dem sei Folgendes ins Gedächtnis getackert: Jawoll, das Finanzamt macht so etwas tatsächlich mit. Sie müssen lediglich etwas Papierkram erledigen … suchen Sie schon mal all die kleinen Zettelchen Ihrer Betriebsausgaben und Werbungskosten zusammen. Die werden dann nur noch anteilig anerkannt. Von möglicherweise vorzulegenden Überschussprognosen mal ganz abgesehen, da das Finanzamt nun zweifelt, dass Sie Gewinn erwirtschaften wollen. Haben Sie wirklich Bock auf diesen bürokratischen Schwachsinn? Also ich hatte ihn nicht.

Ich schlage Ihnen stattdessen eine saubere Lösung vor: Wenn Sie Lust auf Urlaub haben, dann seien Sie einfach Feriengast in Ihrer Wohnung und bezahlen den üblichen Vermietungspreis. Punkt! Kein Finanzamt hat etwas dagegen. Reden Sie stattdessen mit Ihrem engagierten Vermittler über die für diesen nun wegfallende Provision. Logischerweise wird dieser nicht sonderlich erbaut sein, wenn Sie ausgerechnet in der Hauptsaison in Ihrer Fewo Urlaub machen wollen. Aus eigener Erfahrung kann ich Ihnen sagen, dass es mir in der Nebensaison auf Usedom außerordentlich gut gefällt. Sie werden staunen, wie nett Ihnen Ihr Urlaubsort ohne Touristenrummel vorkommt. Probieren Sie es aus.

Mein Rat: Akzeptieren Sie keine schriftlichen Vermietungsverträge mit Ihrem Fewo-Vermittler, in denen für Ihre Ferienwohnung eine Eigennutzung gestattet ist. Das ist eine Einladung für das Finanzamt und es wird diese dankend annehmen. Darauf können Sie Gift nehmen! Arrangieren Sie sich besser mit Ihrem Fewo-Vermittler zum Thema Provision und seien Sie „normaler“ Feriengast. Und bitte verärgern Sie Ihren Vermietungspartner nicht mit alljährlichen 3 Wochen Juli-Urlaub an der Ostsee. Das ist seine Haupteinnahmezeit. Er wird sonst womöglich weniger Begeisterung bei der Vermietung Ihrer Ferienimmobilie an den Tag legen, als bei anderen Domizilen aus seinem Bestand. Leben und leben lassen, oder?  …

Zum Schluss noch ein anderer gangbarer Weg. Vor der Vermietungsphase muss gewöhnlich ordentlich gemalert, eingerichtet und geschniegelt werden. Wenn Sie das in einem vertretbaren Maß betreiben, dann winkt das Finanzamt Ihre Woche Arbeit zur Herstellung der Vermietungsfähigkeit auch durch. Für einen Strandspaziergang am Nachmittag bleibt sicher etwas Zeit. Ähnliches ist mit Renovierungsarbeiten möglich. Allerdings nicht wochenlang und wiederholte Renovierungen in der Hauptsaison machen den Fiskus argwöhnisch. Achten Sie ebenso darauf, dass Ihre Verpflegungsbelege nicht ein achtköpfiges Familienessen (auch wenn es Ihre Helfer sind) beim schicken Italiener hergeben.

Wer seine Ferienimmobilie ausschließlich zur Eigennutzung vorgesehen hat, sollte prüfen, ob sich eine Riester-Rente einerseits lohnen und andererseits zur Immobilienvorsorge im Alter einsetzen läßt. Es ist zu beachten, dass diese Altersvorsorgezulage innerhalb des staatlichen Konzeptes der Eigenheimrente an eine Eigennutzung der Immobilie zu Wohnzwecken gebunden ist.
Alles in allem sollten Eigennutzer einer Ferienimmobilie unbedingt rechtzeitig ihren Steuerberater konsultieren, um etwaige Fallstricke zu vermeiden.

 

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