Die Top-Standorte auf Usedom – eine Ferienwohnung auf Usedom kaufen

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Google Alerts sind E-Mail-Benachrichtigungen über die neuesten relevanten Suchergebnisse. Meine Alerts sind auf die Suchterme Ferienimmobilien und Ferienwohnungen eingestellt – und derzeit komme ich gar nicht mehr hinterher mit dem Lesen. Die Fülle an täglichen Artikeln im Web rund um die Ferienimmobilie hat sich enorm gesteigert. Ein deutlicher Beleg für das Interesse vieler Menschen, eine Ferienimmobilie zu erwerben bzw. zu vermieten. Das gilt natürlich auch für die Anbieter in diesem Bereich.

Mit der Entscheidung für eine Immobilieninvestition steht natürlich zuallererst die Frage: Wo soll ich dies tun? Blicken wir in loser Folge auf beliebte Ferienregionen – den Anfang macht heute Deutschlands zweitgrößte Insel. Um eine Ferienwohnung auf Usedom kaufen zu können, wäre die Kenntnis der Standorte und Lagen auf der Insel doch recht hilfreich. Wo sind die Top-Standorte auf Usedom, wo ist es ruhiger, wo günstiger?

 

 

Zunächst ist festzuhalten, dass die Bewertung von Standort und Lage einer Immobilie stets mit dem Investitionsmotiv des Käufers verknüpft ist. Daher  spiegeln sich die verschiedensten Interessen und deren Gewichtung im Kaufentscheid wider. Wer ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung zum Zwecke der Vermietung auf Usedom kauft, stellt natürlich andere Anforderungen als jemand, der eine Wohnung auf Usedom zur Eigennutzung kaufen möchte.

Der Begriff „Top-Standort“ wird zumeist aus dem wirtschaftlichen Blickwinkel betrachtet und entspricht im Wesentlichen den Überlegungen eines Vermieters oder eines Kapitalanlegers. Erstere sind an einem möglichst großen Touristenstrom am Standort interessiert, von dem sie einen hinreichenden Teil für die Belegung der eigenen Ferienimmobilie abzweigen möchten. Der Kapitalanleger versucht derzeit 2 Fliegen mit einer Klappe zu schlagen. Einerseits betrachtet er die Ferienimmobilie als Investition in einen Sachwert, um der inflationären Geldentwertung durch die Schuldenkrise zu begegnen. Andererseits sucht er gezielt nach Lagen, die einen späteren Veräußerungsgewinn erwarten lassen.

Für Erwerber einer Ferienimmobilie mit dem Kaufmotiven Eigennutzung und Altersvorsorge bedeutet der Begriff „Top-Standort“ eher eine Orientierung an persönlichen Neigungen, z.B.: Wo finde ich eine Oase der Ruhe und Geborgenheit? Wo kann ich die herrliche Natur Usedoms am besten geniessen? Wo bin von Touristen ungestört? Wo ist die für mich beste Infrastruktur vor Ort? Wo habe ich die Nähe zu meinem Lieblingssport Golf? usw.

Deutlich komplizierter wird es, wenn man versucht, möglichst viele Kaufmotive miteinander zu verknüpfen. Das wäre beispielsweise ein Käufer, der seine Ferienimmobilie:

  • während des Berufslebens bestmöglich vermieten möchte
  • im jährlichen Urlaub die Ferienimmobilie selbst nutzt
  • danach das Objekt als Altersruhesitz nutzen will
  • eine hohe Wertsteigerung der Immobilie erwartet
  • und trotzdem seine Ruhe und die Nähe zur Natur anstrebt

Das ist dann so etwas wie die eierlegende Wollmilchsau. Man kann natürlich versuchen, sich dem Optimum weitestgehend anzunähern. Wenn Sie ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung auf Usedom oder in Ihrer Lieblingsregion kaufen wollen, würde ich ein Vorgehen entsprechend den Meilensteinen im Kaufprozess empfehlen.

Die Top-Standorte

Betrachten wir die Suche nach den Top-Standorten einmal aus wirtschaftlicher Sicht. Dazu habe ich Datenmaterial des Statistischen Amtes Mecklenburg-Vorpommern zum Tourismus für das Jahr 2011 ausgewertet.

 

Der Eigentümer einer Ferienimmobilie mit der Absicht, sein Objekt belegungsintensiv an Urlaubsgäste zu vermieten, ist selbstverständlich dort am besten aufgehoben, wo die meisten Touristen alljährlich ganz ohne sein Zutun hinströmen. Dort ist die Wahrscheinlichkeit am Größten, genügend Feriengäste für das eigene Ferienobjekt zu begeistern. Im Falle Usedoms wären dies das Ostseebad Heringsdorf (Ahlbeck, Bansin, Heringsdorf) und Zinnowitz. Das bedeutet natürlich nicht, dass man an anderen Standorten nicht erfolgreich vermieten könnte. Das Gästepotential ist nur kleiner und das Vermietungsmarketing im Regelfall intensiver.

Um die Angaben zur Insel Usedom mit anderen MV-Ferienregionen vergleichen zu können, habe ich jene in obiger Tabelle mit aufgeführt. Es fällt auf, dass die drei Top-Standorte in Mecklenburg-Vorpommern – Heringsdorf, Binz, Kühlungsborn – im Jahresvergleich alle ein Wachstum bei Ankünften und Übernachtungen verzeichnen können. Wohingegen die anderen MV-Standorte mit Ausnahme von Koserow und Graal-Müritz durch die Bank verlieren. Ein großer Teil der Urlauber scheint sich vorzugsweise für die Top-Standorte zu interessieren. Dieser Tendenz im Verhalten der Feriengäste sollte man durchaus Beachtung schenken, wenn man ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung auf Usedom kaufen möchte.

Außerdem sollte bei der Auswertung der Tabelle berücksichtigt werden, dass Heringsdorf, Zinnowitz, Binz oder auch Kühlungsborn jene Orte sind, in denen ein erheblicher Teil der Gäste in Ferienwohnungen beherbergt wird. Ferienhäuser oder Campingplätze spielen eine eher unbedeutende Rolle. Das ist beispielsweise in Ückeritz oder Karlshagen ganz anders. Hier spielen traditionell die Campingplätze eine wesentlich größere Rolle. Oder Koserow – hier ist der Marktanteil von Ferienhäusern deutlich größer.

Und noch etwas fällt auf. Wenn wir Warnemünde als Sonderfall (= Randlage der Stadt Rostock) mal aussortieren, dann weisen die Standorte Heringsdorf, Zinnowitz, Binz und Kühlungsborn allesamt eine geringere Aufenthaltsdauer zur Vergleichsgruppe auf. Wie jetzt? Ich strebe doch eine möglichst lange Verweildauer meiner Gäste an, um Aufwand und Kosten der Wohnung im Rahmen halten zu können. Was läuft da schief?

Gar nichts. Das ist eben Statistik. Die Erklärung ist recht einfach. Stellen Sie sich einmal die Ferienorte in der Nebensaison oder gar im Januar vor. Ist in diesen Ferienorten genügend Infrastruktur vorhanden, um Gäste auch außerhalb der Saison zu erfreuen (Thermalbad, Wellness, Eislaufbahn, geöffnete Restaurants, Angebote für Kinder usw.)? Falls nicht, welchen Grund gäbe es für einen Urlaub in Orten, in denen die Bürgersteige monatelang hochgeklappt sind? – Ganz richtig, keinen!

Die Top-Standorte profitieren ganz einfach von ihrer umfassenden Angebotsstruktur und ziehen in der Nebensaison aus dem dann deutlich kleineren Pool potentieller Urlauber erheblich mehr Gäste an als konkurrierende Ferienorte. Da man Urlaub in der Nebensaison eher als Kurztrip oder verlängertes Wochenende zu Erholung nutzt, ist natürlich auch die Aufenthaltsdauer kürzer und deren Durchschnitt über’s Jahr gesehen sinkt entsprechend ab. Das ist bei Ferienorten mit wenig Winterbetrieb nicht so und erklärt deren höhere durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Gäste. Ein positives Beispiel für den Nutzen einer richtig guten Angebotsstruktur auch außerhalb der Hauptsaison ist z.B. die Vermietung einer Ferienwohnung auf Sylt. In dieser Ferienregion finden Urlauber auch im Winterhalbjahr eine breite Angebotspalette vor.

Summa summarum hat sich an meinen letztjährigen Aussagen hier im Blog wenig geändert. Die besten Standorte für den Kauf einer Ferienwohnung auf Usedom, Rügen und dem Festland waren und bleiben Heringsdorf, Binz und Kühlungsborn. Zumindest, wenn man eine wirtschaftlich erfolgreiche Vermietung der Wohnung anstrebt …

 

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