Tourismus Insel Rügen – Mietpreise und Gästezahlen 2012

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Eine immer wiederkehrende Frage in der Ferienvermietung lautet: Welchen Mietpreis kann ich von den Urlaubsgästen in meiner Ferienimmobilie verlangen? In der Tourismus-Branche lautet die Antwort darauf lapidar: “ Natürlich einen angemessenen Mietpreis.“. Nur, was ist unter einer Angemessenheit zu verstehen? Ich will im heutigen Blogartikel anhand von aktuellen Mietpreisen und Gästezahlen auf der Insel Rügen versuchen, eine praktikable Antwort darauf zu geben.

Zunächst einmal sind verschiedene Faktoren bei der Preisfindung zu berücksichtigen. Im Mietpreis einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses sollten sich widerspiegeln:

  • die touristische Qualität des Ferienortes
  • die Infrastruktur des Ferienortes
  • die Lage des Ferienobjektes
  • Zustand und Qualität der Ferienimmobilie
  • Einrichtung und Ausstattung des Feriendomizils
  • der verfügbare Service für die Urlaubsgäste
  • das Preisniveau im Umfeld bei vergleichbarer Lage und Ausstattung
  • die Kosten für Erwerb und Einrichtung der Ferienimmobilie
  • laufende Kosten (Marketing, Strom, Wasser, Hausgeld, Darlehen, Instandhaltung etc.)

Die ersten 7 Punkte orientieren sich am Ist-Zustand vor Ort, wohingegen die beiden letzten Punkte direkten Einfluss auf das wirtschaftliche Ergebnis Ihrer Immobilieninvestition nehmen. Ich habe mich mal bei einigen Immobilienmaklern bezüglich der aktuellen Preise für Ferienhaus und Eigentumswohnung auf Rügen umgesehen und zudem die angegebenen Kaufpreise des Immobilienkompass der Zeitschrift „Capital“ zu Rate gezogen. Da hat sich in den letzten Monaten nicht viel getan … eine leichte Marktsättigung deutet sich wohl an.

Nichtsdestotrotz behalten Sie bei der Mietpreisfindung die angestrebte Immobilienrendite stets im Hinterkopf. Die Summe aller laufenden Kosten im Jahr sollte definitiv die absolute Untergrenze für die zu erzielenden Jahresmieteinnahmen darstellen. Sonst verlieren Sie Geld und mit Ihrer Rendite ist’s Essig. Das ist vor allem bei vollfinanzierten Ferienimmobilien ein ordentliches Stück Arbeit.

Schauen wir nun beispielhaft auf die Tourismus-Daten der Insel Rügen. Welche Mietpreis-Spannen sind auf Deutschlands größter Insel Usus? Ein Blick auf das Zahlenwerk (Stand 05/2013) des oben schon erwähnten „Immobilienkompass“ offenbart die derzeitigen Mietpreise auf Rügen für Ferienwohnungen und Ferienhäuser:

Wenig überraschend führen die Platzhirsche Binz und Sellin die Mietpreisliste an. Die Schattenseite höherer erzielbarer Mietpreise sind entsprechend hohe Kaufpreise für eine Ferienimmobilie in diesen Seebädern. Diese Korrelation zwischen erzielbaren Mietpreisen und den Immobilien-Kaufpreisen wurde bereits mehrfach in einigen Blogartikeln thematisiert und gilt für alle Ferienorte im Großen und Ganzen gleichermaßen.

Wenn Sie eine Immobilie in Baabe oder Göhren zu deutlich günstigeren Konditionen als in Binz erwerben können, relativiert sich der scheinbare Nachteil geringerer Mieteinnahmen recht schnell. Die erzielbare Rendite kann exakt gleich oder sogar besser sein.

Voraussetzung dafür ist natürlich, dass der gewählte Standort genügend Urlaubsgäste anzieht. Denn die erzielbare Miethöhe allein ist irrelevant, Sie benötigen für ein gutes Vermietungsergebnis möglichst viele Belegungstage. Seit kurzem liegen die Statistik-Daten für den Tourismus in 2012 auf der Insel Rügen vor:

Ich bin schon ein wenig überrascht, dass die Ferienorte auf Rügen fast durch die Bank weg ein Minus bei den Übernachtungen für 2012 aufweisen. Das war auf der Insel Usedom nicht so. Aber keine Bange, es kommen noch genügend Touristen nach Rügen … 😉

Je höher die Zahl der Übernachtungen, um so größer ist der „Gäste-Kuchen“, von dem Sie sich ein Stück für Ihre Ferienimmobilie abzweigen könnten. Behalten Sie aber immer das Preisgefüge in der Nachbarschaft im Auge.

Noch ein paar abschließende Sätze zu den verwendeten Daten des Statistikamtes Mecklenburg-Vorpommern. Es gibt leider keine Statistik ausschließlich für Ferienwohnungen und Ferienhäuser aller Größen. Die Erfassung von Ankünften, Übernachtungen und Verweildauer basiert auf Beherbergungsbetrieben ab 10 Betten und schließt auch Campingplätze und Kurkliniken mit ein. Nur diese sind meldepflichtig. Daher sollten die Gästezahlen als eine grobe Orientierung für Vermieter von Ferienimmobilien dienen.

 

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