Steuer auf Immobilien in Spanien

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Liebhaber schwer verdaulicher Schauspielkunst haben sicher ihre helle Freude dran: das derzeitige Drama in mehreren Akten rund um die Besteuerung spanischer Immobilien. Planen Sie momentan den Kauf einer Immobilie in Spanien, dann sollten Sie besser Ihren Werkzeugkoffer parat haben. Möglicherweise kommen Sie ebenfalls in den Genuss, am Gesetzeswerk zur Steuer in Spanien mit herumzuschrauben.

Man gewinnt den Eindruck, jeder darf nach Belieben einmal Hand anlegen – gleichgültig ob Grundsteuer, Grunderwerbsteuer, Einkommensteuer, Kapitalertragsteuer, Gewinnsteuer, Vermögensteuer oder Mehrwertsteuer. Aber der Reihe nach …

Mittlerweile gehört es ja zur Allgemeinbildung des geneigten Bild-Lesers: Spaniens Immobiliensektor liegt auf der Intensivstation. Der monströse Bauwahn hatte im letzten Jahrzehnt ein massives Überangebot an Immobilien auf der iberischen Halbinsel geschaffen. Es wurde völlig am Bedarf vorbei gebaut, unter tatkräftiger Mithilfe des mit Darlehen nur so um sich werfenden Finanzsektors. Fehlallokation des Kapitals nennt der Wirtschaftswissenschaftler diese Entwicklung.

Seit dem Platzen der Preisblase im Jahr 2007 haben Immobilien in Spanien bis heute im Schnitt 30% an Wert verloren. Da ist immerhin 5 Jahre her. Wer jedoch an Schnäppchen glaubt, sollte sich durchaus die nebenstehende Grafik der Immobilienbewertungsgesellschaft TINSA zu Gemüte führen. Bisher ist erst die Hälfte des Weges zum Ausgangspunkt des Jahres 2001 zurückgelegt … Viel Luft nach unten also, zumal die Auswirkungen auf die gesamte spanische Wirtschaftskraft erst so nach und nach offenbar werden – siehe das kürzliche ESM-Hilfegesuch der Regierung.

Da verwundert es wenig, wenn die spanische Regierung in ihrer Not alle möglichen Geldquellen anzuzapfen versucht. Wer eignet sich da besser, als der Käufer, Eigentümer oder Verkäufer einer Immobilie? Das (Immobilien-)Vermögen ist im Grunde seines Wesens örtlich festgenagelt und fein säuberlich aktenkundlich vermerkt. Da liegt es nahe, sich an dieser Tränke zu bedienen. Das heillose Durcheinander im steuerlichen Bereich ist allerdings abenteuerlich, vor allem wegen zeitlich befristeter (glauben wir daran?) Regelungen. Versuchen wir zu ordnen:

Grundsteuer in Spanien

In der Regel liegt dieser Steuersatz zwischen 0,3 bis 0,4 % des Katasterwertes. Für Eigentümer von Immobilien in der Stadt wurde die Grundsteuer für die Jahre 2012 und 2013 auf 4%, 6% und 10% erhöht. Der jeweilige Satz ist abhängig von der Aktualität der Katasterwerte der entsprechenden Gemeinde. Der Steuersatz für die Grundsteuer liegt umso höher, je länger die Aktualisierung zurückliegt. Besitzer ländlicher Immobilien (Finca) haben Glück und werden (vorerst) von der erhöhten Grundsteuer in Spanien verschont.

Grunderwerbsteuer in Spanien

Käufer einer Immobilie bekommen natürlich auch ihr Fett weg. Bisher betrug die Grunderwerbssteuer in Spanien z.B. bei Erwerb einer Immobilie auf Mallorca einheitlich 7 %. Seit 1. Mai 2012 gilt folgendes:

7 %     bis zu 300.000 Euro Kaufpreis

8%      bis zu 500.000 Euro Kaufpreis auf die letzten 200.000 Euro

9 %     bis zu 700.000 Euro Kaufpreis auf die letzten 200.000 Euro

10 %  auf den 700.000 Euro übersteigenden Betrag des Kaufpreises

Mehrwertsteuer

Bei Erwerb eines Grundstücks oder einer (Ferien-)Immobilie von einem Unternehmen ist anstelle der Grunderwerbsteuer eine Mehrwertsteuer zu entrichten. Diese beträgt 18 % (Grundstück) bzw. 8 % (Haus, Wohnung). Um den Berg neu erbauter, aber leerstehender Immobilien abzubauen, ist derzeit die Mehrwertsteuer in Spanien von 8 auf 4 % reduziert worden. (Befristung bis 31.12.2012)

Vermögensteuer

Seit November 2011 ist die Vermögensteuer in Spanien wiedereingesetzt und beträgt zwischen 0,2 und 2,5 % bei einem Freibetrag von 700.000 Euro. Einige autonome Regionen haben auf die Wiedereinführung der Vermögensteuer verzichtet, allerdings sind nichtresidente Eigentümer ausgenommen. Dieser Verstoß gegen den  Gleichbehandlungsgrundsatz läßt wohl ein Verfahren der EU-Kommission erwarten.

Gewinnsteuer

Auch bei der Steuer auf Gewinne aus Immobilienverkäufen werden Nichtresidente (21 % für 2012/13, danach 19 %) und Residente (27 % für 2012/13, danach 21 %) unterschiedlich behandelt. Für natürliche und juristische Personen, die in der Zeit vom 12. Mai bis 31. Dezember 2012 eine städtische Immobilie erwerben, wurde die Gewinnsteuer bei einem späteren Verkauf halbiert. Darüber hinaus gibt es weitere spezielle Regelungen, wie z.B. die Verpflichtung des Käufers, 3 % vom Kaufpreis einzubehalten und als Vorauszahlung auf die Gewinnsteuer des Verkäufers an den spanischen Fiskus abzuführen – wenn der Verkäufer ein Nichtresident ist.

Weiterhin sind die gemeindliche Wertzuwachssteuer, die Einkommensteuer und die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten für Investitionen in den Hauptwohnsitz für Residente und ggf. die Körperschaftssteuer zu beachten und ebenfalls teilweise geändert worden.

Jedem Kaufinteressenten einer Immobilie in Spanien kann das Einholen fachlicher Hilfe vor dem Kauf nur dringend angeraten werden. Für juristische und steuerliche Grundlagen kann ich auf die Kompetenz von Lutz Minkner verweisen, den ich 2009 in einer Filiale seines Unternehmens Minkner & Partner in Santa Ponsa auf Mallorca als ausgewiesenen Fachmann kennengelernt hatte. Lutz Minkner ist Autor von: Der Immobilien-Ratgeber Spanien: Alles über Recht und Steuern, in dem alles Wissenswerte in deutscher Sprache umfassend erläutert ist.

Titelfoto: Cathedral La Sue of Palma de Mallorca and Royal Palace of La Almudaina by Silar, wikimedia commons

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Kommentare

  1. Rob  April 17, 2014

    Danke für diese tolle Übersicht bezüglich der Steuern auf Mallorca!
    Meine Frau und ich spielen mit dem Gedanken, uns eine Finca zuzulegen. Allerdings wissen wir noch nicht, ob wir diese kaufen oder erst einmal mieten sollen. Ich habe gehört, dass es sehr schwer ist, ein Haus dort wieder zu verkaufen. Deswegen denke ich, dass wir uns erstmal für das Mieten eines Hauses entscheiden. Die Sprache können wir bereits.
    LG
    Rob

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