Eine Ferienimmobilie kaufen und anschließend mit Erfolg das Ferienhaus oder die Ferienwohnung vermieten – der Traum vieler unter uns.
Wenn man den Suchanfragen bei Google folgt, dann scheint es eine Vielzahl von Interessenten zu diesem Thema zu geben. Die Suchergebnisse an sich sind eher niederschmetternd. Fast ausnahmslos tummeln sich Fewo-Vermittler, Vermietungsplattformen und Immobilienmakler auf den ersten Ergebnisseiten. Ab und zu stößt man noch auf Beiträge in diversen Foren. Einzige mir bekannte Ausnahme ist der Oliver Lehne von www.erfolgreicher-vermieten.de.
Umfangreiche und trotzdem detaillierte Informationen, wie man möglichst erfolgreich ein Ferienobjekt kaufen und danach das Ferienhaus oder die Ferienwohnung vermieten soll, sind eher rar gesät.
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Genau diese Erfahrungen habe auch ich gemacht.
Mühsam sammelte ich über die vergangenen Jahre alles Wissenswerte über Ferienimmobilien und deren Vermietung, wertete akribisch aus und setzte es für den Kauf und die Vermietung von Ferienwohnungen auf der Insel Usedom ein.
Diese Fleissarbeit ist keineswegs vorüber, aber alles bisher Erlebte würde bereits etliche Bücher füllen, das können Sie mir unbesehen glauben …
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o Welche Hürden sind zu nehmen, wenn Sie eine Ferienwohnung kaufen?
o Was sollten Sie wissen bezüglich Standort und Lage der Ferienimmobilie?
o Eignet sich eine vermietete Ferienwohnung zur Eigennutzung, als Altersvorsorge, als Steuersparmodell oder als Sachwert?
o Worauf ist beim Marketing zu achten, wenn Sie eine sehr gute Vermietung von Ferienwohnung und Ferienhaus über die Hauptsaison hinaus erreichen wollen?
o Sollte die Ferienimmobilie im Internet präsent sein?
… und vieles mehr.
In diesem Blog werde ich meine Erfahrungen für Eigentümer von Ferienimmobilien und solche, die es noch werden möchten, veröffentlichen.
Wenn Sie also die Absicht haben, eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus zu kaufen und erfolgreich zu vermieten, würde es mich freuen, wenn etwas Hilfreiches für Sie dabei ist. Lassen Sie uns beginnen …
Tilo Boy
Start unserer Seminarreihe: Wie kaufe und vermiete ich eine Ferienimmobilie erfolgreich?
Auf Grund zunehmender Anfragen habe ich mich entschlossen, alles Wissenswerte rund um den Erfolg beim Kauf und der Vermietung eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung zu bündeln und in einer Seminarreihe allen Interessierten zur Verfügung zu stellen.
Die Seminare sollen vor allem das verbreitete Problem beheben, dass es sowohl für den Käufer als auch für den Vermieter einer Ferienimmobilie außerordentlich mühsam ist, die notwendigen Kenntnisse kompakt zu erwerben. Leider finden sich auch im Internet zumeist nur Ausführungen zu speziellen Aspekten bei Kauf und Vermietung von Ferienobjekten. So vermitteln Banken und Finanzportale Wissen zur Finanzierung einer (Ferien)Immobilie, Steuerberater weisen auf steuerliche Probleme der Ferienvermietung hin, Fewo-Portale bieten Unterstützung bei der Internetvermarktung der Ferienwohnung usw. …
Aber niemand bietet Käufern und Vermietern von Ferienimmobilien das erforderliche Wissen umfassend im Paket an … und das möchte ich ändern.
Unsere Seminare sind als umfangreiche Hilfestellung zu einem größeren (mehrtägige Seminare) oder einem Nischen-Thema (Eintages-Seminare) gedacht und werden alle Facetten näher beleuchten. Gastreferenten werden mich bei dieser Aufgabe unterstützen und vertiefende Kenntnisse zu einer speziellen Problematik vermitteln.
Die Seminare dienen ebenso dem Aufbau von Kontakten. Ich stelle immer wieder fest, dass für Käufer und Vermieter die Frage: “Wo finde ich die Personen und Anbieter, die mir bei meinem Fewo-Projekt weiterhelfen können?” eine recht hohe Hürde darstellt. Deshalb wird es bei unseren Veranstaltungen Standard sein, sich bei einem “Get Together” mit Gleichgesinnten und den Referenten austauschen zu können. Wenn Sie Fragen zu einem persönlichen Fewo-Problem haben, dann stehe ich Ihnen natürlich jederzeit zur Verfügung.
Das Hauptziel unserer Veranstaltungen ist, mit den Teilnehmern einen Weg zu einer überdurchschnittlichen Vermietungsquote der Ferienwohnung bzw. des Ferienhauses zu erarbeiten. Dabei gilt es vor allem, kostspielige Fehler zu vermeiden, die sich sowohl beim Kauf als auch bei der Vermietung schnell auf fünfstellige Summen belaufen können.
Alle Seminarteilnehmer erhalten ausführliche Unterlagen, mit deren Hilfe sie daheim das eigene Fewo-Projekt erfolgreich vorantreiben können.
Die Verpflegung während des Seminars und das Mittagessen sind inklusive. Am Abend sind alle Teilnehmer zu unserem “Get Together” mit einem Abendessen eingeladen.
Unsere ersten beiden Seminare finden statt am:
21./22.09.2012
Der perfekte Kauf einer Ferienimmobilie. Gut geplant ist halb vermietet.
28./29.09.2012
Das 1 x 1 des Fewo-Marketing. So schaffen auch Sie 250 Vermietungstage.
Weitere Seminarthemen sind in Planung. Schreibt mir doch einfach, zu welchen speziellen Themen Ihr ausführliche Unterstützung sucht – ich werde es bei meinen Seminarplanungen gern berücksichtigen. Ebenso bin ich für Vorschläge zu anderen Veranstaltungsorten offen.
Tilo Boy
Wer eine Ferienimmobilie erworben hat, kann sich sicher fühlen – das örtliche Amt meldet sich zweifellos alsbald, um seinen Heißhunger auf eine Zweitwohnungssteuer anzumelden. Um vorprogrammierte Streitereien mit den Behörden zu umgehen, eignet sich am besten der Wink mit dem Fewo-Vermietungsvertrag über eine externe Agentur. In diesem sollte die Eigennutzung der Ferienwohnung bzw. des Ferienhauses explizit ausgeschlossen sein. Also durfte ich alle Verträge für’s Amt kopieren. Danach war zum Glück aber auch Ruhe.
Bei (sporadischer) Eigennutzung der Ferienimmobilie sieht dies schon anders aus. Vielleicht kann der eine oder andere Blogleser hier über die eigenen Erfahrungen mit der Zweitwohnungssteuer berichten. Ausführliche Informationen finden sich auf zweitwohnsitzsteuer.de.
Machen wir uns jedoch nichts vor. Die Zweitwohnungssteuer kommt wie so viele behördliche Regelungen unter dem Deckmäntelchen einer Notwendigkeit daher und ist letzten Endes doch nur eine weitere Schröpfungsvariante. Interessant ist in diesem Zusammenhang die Feststellung unseres Gastautors Armin Nowak, Vorstand der Nowak Immobilien AG, Berchtesgaden:
Seit Einführung der Zweitwohnungssteuer wird von den Städten und Gemeinden die zunehmende Zahl von Zweitwohnungen nicht mehr verhindertDer § 22 BauGB (Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen) bietet den Städten und Gemeinden die Möglichkeit, die Zahl von Zweitwohnungen zu begrenzen, indem deren Errichtung bei entsprechender örtlicher Satzungsgestaltung einem Genehmigungsvorbehalt unterliegt. Damit wird den Kommunen eine gesetzliche Grundlage geboten, die bei nur zeitweiliger Nutzung der Ferienimmobilie und entsprechend anhaltenden Leerständen entstehenden negativen Auswirkungen auf städtebauliche und wirtschaftliche Strukturen in einzelnen Gemeindegebieten zu vermeiden.
Interessant ist, dass diese Möglichkeit seit Einführung der Zweitwohnungssteuer nicht mehr genutzt wird. Vielleicht erinnern Sie sich noch an das sog. „Berchtesgadener Modell“ oder besser bekannt unter dem Begriff „Verbot der Zweitwohnung“? Im Grundbuch wurde bei einer Aufteilung von Wohneigentum seit 1989 zwingend Folgendes eingetragen:
“Wohnungsbeschränkung zugunsten der Stadt/Gemeinde”
Seit 2005 die Zweitwohnungsteuer auch in den Städten und Gemeinden des Berchtesgadener Landes eingeführt wurde, hat man diesen Gestaltungsspielraum nicht mehr genutzt. Ein Schelm, wer dabei Böses denkt. Aber die unerwarteten zusätzlichen Einnahmen der Kommunen durch die Zweitwohnungssteuer haben die negativen Auswirkungen auf städtebauliche und wirtschaftliche Strukturen wohl restlos zerstreuen können … 
Die Zweitwohnungssteuer knüpft in der Regel nicht an das Eigentum an, sondern an den Besitz bzw. an die Nutzung der Wohnung als Zweitwohnung bzw. Zweitwohnsitz. D. h. auch Mieter sind zahlungspflichtig, wenn sie einen Zweitwohnungssitz haben.
Eine Befreiung kommt in diesen Fällen nur dann in Frage, wenn der Zweitwohnsitz beruflichen Zwecken dient. Studenten müssen laut einem Urteil des BVG (Aktenzeichen: 1 BvR 529/09 u.a.) diese Steuer entrichten. Bewohner eines Seniorenheims aber laut einem Urteil des Hessischen VGH (Aktenzeichen: 5 A 1004/11) nicht.
Armin Nowak
Weitere Artikel zum Thema:
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Wann darf ich eine Wohnung als Ferienwohnung vermieten?
Meine Ferienwohnung zur Eigennutzung
Wer sich für den Kauf und die Vermietung einer Ferienwohnung bzw. eines Ferienhauses in Berchtesgaden oder in Schönau am Königssee im Berchtesgadener Land interessiert, hat sich definitiv einen der Top-Standorte im Bundesland Bayern ausgewählt. Nach Oberstdorf und Garmisch-Partenkirchen zählt die Region rund um den Königssee zu den Top 3 im Voralpengebiet. Vor allem Schönau am Königssee und Berchtesgaden sind die touristischen Magnete. Beste Voraussetzungen also für eine erfolgreiche Vermietung der Ferienimmobilie. Zu aktuellen Lage in der Ferienregion Berchtesgadener Land lesen Sie unseren
Gastbeitrag von Armin Nowak, Vorstand der Nowak Immobilien AG, Berchtesgaden.
Ferienimmobilien in Berchtesgaden – gefragt wie nieWenn von Ferienimmobilien gesprochen wird, denken viele Käufer nur an das südliche Ausland. Tatsächlich gibt es aber auch im Voralpengebiet im Chiemgau, Rupertigau oder im Berchtesgadener Land, hervorragende Ferienimmobilien. Eine Immobilie im bayerischen Voralpengebiet gilt als sichere Kapitalanlage. Der Urlaubsgenuß ist sozusagen die zusätzliche Naturaldividende. Diese Preisstabilität ist fast schon zu einem Markenzeichen geworden. 
Die meisten Touristen besuchen den Königssee, das Kehlsteinhaus oder das Ortszentrum von Berchtesgaden mit dem neu erbauten Hotel Edelweiss. Wer Ruhe haben will, begeistert sich für den Hintersee in der Ramsau bei Berchtesgaden. Der Traum vom Wohnen kostet in guten Standorten wie Berchtesgaden oder Schönau am Königssee um die 130.000,- Euro und besteht aus zwei bis drei Zimmern. Etwas günstiger, so um die 100.000,- Euro, kommt man in Marktschellenberg davon.
Vermehrt erreichen mich emails mit Streitfragen zum Thema: Wann darf ich meine Wohnung als Ferienwohnung vermieten? Ich habe mich daher entschlossen, mal einige Fakten über die Zulässigkeit einer Ferienvermietung in einer Eigentumswohnung zusammenzutragen. Lesermeinungen und -erfahrungen sind herzlich willkommen. Beginnen will ich mit einem Erlebnisbericht aus Kühlungsborn, der mich letzte Woche erreichte …
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Gastbeitrag von Uta Witte, Inhaberin einer (Ferien-)Wohnung in Kühlungsborn
Mit dem Ziel, unseren späteren Lebensabend in Kühlungsborn zu verbringen, haben wir 2005 eine Eigentumswohnung erworben. Nach Aussagen des Bauherren sowie des Maklers beim Verkauf der Eigentumswohnung sei es möglich, bis dahin diese Wohnung als Ferienwohnung auch ohne geänderte Genehmigung zu vermieten. Der Tatsache folgend, dass ein großer Teil der in diesem Baugebiet bereits vorhandenen Wohnungen bzw. Häuser als Ferienwohnungen vermietet wurde, haben wir in guter Absicht ebenfalls davon Gebrauch gemacht. Des Weiteren fühlten wir uns, auf Grund der von uns jährlich geleisteten Fremdenverkehrsabgabe und Befreiung von der Zweitwohnungssteuer von der Stadt Kühlungsborn als legales Vermietungsobjekt anerkannt. Von Beginn an stand fest, dass wir zur Finanzierung der Wohnung eine Vermietung als Ferienwohnung anbieten müssen. Wir haben im März 2006 eine ortsansässige und bekannte Zimmervermittlungsagentur beauftragt, unsere Wohnung als Ferienwohnung zu vermieten. Im September 2009 bekamen wir das erste Mal Post vom Bauamt der Stadt.
Sie suchen ein Ferienhaus zum Kauf? Immobilienportale im Internet sind der meistgenutzte und wichtigste Kanal zur Vermarktung von Immobilien. Grund genug für angehende Käufer von Ferienimmobilien, sich dort einmal ausführlich umzusehen.
Die im vorangegangenen Artikel erwähnte Immo-Studie offenbart 3 Platzhirsche unter den Immobilienportalen im Internet, deren Vor- und Nachteile in einer kleinen Artikel-Serie unter die Lupe genommen werden sollen.
ImmobilienScout24Die 1997 gegründete 100%ige Tochter der Scout24-Gruppe weist beeindruckende Zahlen pro Monat auf:
o mehr als 1,2 Mio. Immobilienangebote
o über 6 Mio. Besucher
o 1,8 Mrd. Seitenaufrufe
o 250 Mio. abgerufene Exposès
o ca. 40.000 gewerbliche Immobilienanbieter
o ca. 70.000 private Immobilienanbieter
Da sollte der Ferienhauskäufer doch wohl fündig werden, oder?
Streben Interessenten von Ferienimmobilien einen Erwerb zum Zwecke der Vermietung an, so entscheidet sich eine überwältigende Mehrheit, eine Ferienwohnung bzw. ein Ferienhaus im Heimatland Deutschland zu kaufen. Über die Motive hatte ich bereits ausführlich berichtet.
Im nächsten Schritt interessiert natürlich die Frage: Wo finde ich die geeignete Ferienimmobilie?
Trotz intensiver Recherche ist mir bis heute noch kein Spezialanbieter über den Weg gelaufen, der ein umfangreiches und breitgestreutes Portfolio an Ferienwohnungen und Ferienhäusern zum Kauf anbietet. Meiner Erfahrung nach sind es vor allem kleine regionale Anbieter, die an einem Ferienstandort tätig sind und sich auf Ferienimmobilien spezialisiert haben. Ich werde darüber in einem späteren Blogartikel noch berichten …
Ein Hauptgrund für das Fehlen eines großen Anbieters ausschließlich für Ferienimmobilien dürfte in den Überlegungen eines Verkäufers liegen. Versetzen Sie sich doch einmal in die Lage eines Eigentümers einer Ferienwohnung, der diese verkaufen möchte. Er will das Objekt ganz bestimmt zu einem guten Preis in möglichst kurzer Zeit losschlagen. Dieses Vorhaben lässt sich am besten realisieren, wenn man einen möglichst großen Käuferkreis anspricht. Es wäre also töricht, die Verwendung des Objektes auf potentielle Vermieter an Feriengäste einzugrenzen. So ist es doch denkbar, dass sich eine Familie entschlossen hat, den Lebensabend in einer wunderschönen Wohnung mit Meerblick zu verbringen … ganz ohne Vermietungsabsicht. Und auf die Käuferschicht mit der Absicht zur Eigennutzung wird ein Verkäufer bestimmt nicht verzichten wollen.
Wer eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus kaufen möchte, sollte zunächst einige grundsätzliche Überlegungen anstellen. Da es bei einer Immobilieninvestition im Regelfall um erhebliche Geldsummen geht, sollte Ihre Entscheidung gut fundiert sein. Fehlurteile Ihrerseits können bei bankfinanzierten Ferienimmobilien schnell ins wirtschaftliche Abseits führen.
Sehen Sie Ihre Ferienwohnung bzw. Ihr Ferienhaus immer als langfristige Vermögensanlage, die sich eben nicht ruck zuck wieder loswerden lässt. Seien Sie gründlich, wenn Sie etwas Marktanalyse betreiben, um den TOP-Standort für Ihre Ferienwohnung herauszufinden. Beurteilen Sie die Infrastruktur des Standortes und überlegen Sie sich rechtzeitig, ob Ihre Ferienimmobilie einer möglichen Eigennutzung, der Altersvorsorge oder der Steuerersparnis dienen soll. Neben den Standortwahl ist sicherlich die Wahl der richtigen Lage der Ferienwohnung von entscheidender Bedeutung.
